大坪区域价值与楼市发展趋势大讨论
主办：重庆搜房网
时间：2007年9月6日（星期四）下午3点
地点：重庆搜房网新闻直播间
邀请嘉宾:
重庆容磁房地产经纪有限公司总经理 王雪松
汉威(重庆)投资决策咨询有限公司总裁 陈华睿
重庆协信控股集团营销副总 陈国蜀
重庆旭庆房地产开发有限公司副总经理 徐朝敏
广州奥园重庆公司营销部经理 梁策
重庆协信控股集团 莫文科
主持人：尊敬的各位嘉宾、各位网友大家下午好！欢迎各位嘉宾在百忙之中抽出时间，来参加我们的“大坪区域价值与楼市发展趋势大讨论”，下面请允许我向大家介绍一下与会的各位嘉宾，他们分别是：重庆容磁房地产经纪有限公司总经理王雪松、汉威（重庆）投资决策咨询有限公司总裁陈华睿、重庆旭庆房地产开发有限公司总经理徐朝敏、重庆协信集团营销副总陈国蜀、广州奥园重庆公司营销经理梁策以及重庆时报的资深记者董杨，还有我们香港中新集团的嘉宾还在路上。欢迎大家的到来。
石茜：每次受搜房邀请参加大话地产的朋友给我们提了意见，就是说我们好象每次开会都很一本正经的在讨论，那么我们就真正做成一个沙龙形式，想说什么观点，只要你想表达都行，不要客气，这样对大家思维上的碰撞没有什么好处，希望大家最后有一点火花的产生。
主持人：随着旧城改造的加速，大坪大有成为新的“城市中心”之势，商业配套的不断完善呼唤着大坪作为重庆一个主城几何中心，历经这么多年的发展，如今的大坪区域的商业呈现出了怎样的发展现状呢？首先，我们有请来自重庆旭庆房地产开发有限公司总经理徐朝敏先来跟我们讲一讲。
徐朝敏：大坪地区在我们重庆人的心目当中都是一个过客来去匆匆的一个不留人的一个地方，实际上就相当于渝中区的观音岩这么一个地带，但是这次我们公司在大坪开发旭庆江湾国际花都引起了一些震撼，我们作为重庆的坡地建设我们把它的特色体现出来了，所以对于大坪，以前我们刚刚开始买地的时候，我们都还没有很大的信心，因为当时我们一开盘套内面积是3400元每平方米左右，我们本来是想打造成为一个重高档的花园小区，结果来的客户不是太理想，因为价位低，所以锁定的客户群就是这么一些周边的有大坪情节的这么一些人，而以前的大坪是比较贫瘠的地方。所以尽管江湾花都我们也跑到美国洛杉矶去考察了，把洛杉矶的花街也套过来了，所以在景观的打造上我们是下了重彩的，但是当时我们售房并不是很理想，开盘的时候还是引起了轰动，因为性价比还是比较高，均价大概3800左右，开盘就卖了340套。这引起了我们公司高层的一些关注，觉得我们可能在价格定位上有一些问题，而且小户型比较多，也比较好卖，小户型全部就哄抢完了。现在随着618直辖以后，再加上重庆试验区这个优惠政策一出来，刚才几位老总都在议论给重庆的房市确实是带来了一个绝好的机会，作为旭庆公司我们现在还是想着力打造成一个中高档的楼盘，我们注重的就是在景观上。江湾花都，我第一次到那个地方，我第一次去是从肖家湾入口这样下去，是个晚上，我感到很震撼，因为站在那个山顶上，就是我们销售中心的会所那里，三个桥尽收眼底，而且南岸、九龙坡、渝中区所有的美景都尽收眼底，所以真正是慧眼识珠的人觉得3000多块钱来买这种房子确实还是很值。
再加上公司对我们的景观这一块，我们景观面积比较大，大概有10万平方，我们虽然是60万平米都是高层，只有两个板楼，所以景观做得比较多一些，一个是搬了九区花街过来了，因为我们坡度还是比较陡，还有就是把北美的一些风情小镇也拿过来了，从菜袁公路看过去，从菜园坝到袁家岗这个路上我们这个楼盘还是不可多得的。
主持人：一个楼盘销售的好与坏，它的楼盘本身的品质当然是一个重要因素，而楼盘周边的商业配套的发展也是至关重要的。在您看来，大坪区域的商业发展目前呈现的是怎样的一种现状呢？
徐朝敏：我们曾经一度准备把原来的大坪电影院那块地，我们准备打算拿过来，但是因为那一块的商业业态氛围比较浓。作为我们现在的楼盘对于商业价值的打造，我们的商业业态只是分布在菜袁公路这一点，主要还是以居家住宅为主。所以对大坪的商业业态，我没有更多的调查研究，所以我也没有更多的发言权。但是现在我看中新城上城的商业业态，包括龙湖把后工这一块拿去以后，今后的大坪的商业业态应该是不可估量的。
石茜：因为一个小区的品牌上去和价值上去可能除了自身以外，更重要的就是大环境的配套，以前大坪说起来是渝中区，但是好象被人感觉就是一个过路的中转站，所以在这儿做盘包括中新城上城可能开始都有很多顾虑，那么作为大坪未来的发展前景并不静静是商业的价值有多大，而是商业发展配套完备之后对周边楼盘的带动肯定是有作用的。
主持人：在大坪区域的商业这一块，我不知道汉威投资公司的陈总有没有对这个区域进行调研过？
陈华睿：大坪这个组团实际上我们以前一直在关注，而且关注的时间比较久。我们关注大坪这个地块和他的价值不仅仅是关注大坪这一个点，应该放在一个大石杨组团来观察，渝中区对大坪的遗忘恰恰让这块价值没有充分的发挥出来，但是在今年大坪沿线有很多高等的楼盘，还有一些有实力的开发商进驻，慢慢的让这个区域的价值得到了一些回升。这是一种价值的回升。为什么以前大坪和大石杨组团就没有人关注呢？说到大坪我们考虑到以前就是仅仅有一个奥体中心，但是这个不够，现在大坪的商业到底怎样让它腾飞起来，渝中区是什么，渝中区是重庆商业最繁华的一个区域，整个区域的幅员面积很小，所以它的商业是寸土寸金的，那么大坪的商业价值还这么低，有时候比沙坪坝和杨家坪这些区域都没有比上，所以这一点应该是很遗憾的一个事情。但是现在我们看到包括像我们协信和旭庆这些都进入到这个组团，包括龙湖，包括恒大，就说明这个区域现在已经像大家瓜分地一样，基本上已经把这些地块揽到自己的旗下，接下来就是考虑怎么把它好好的规划，做成一个丰盛的晚餐呈现给重庆的市民和重庆的老百姓面前。实际上对于重庆的老百姓来讲，大坪这个区域实际上是很有感情的，因为它是整个重庆这个主城区版图的一个几何中心。为什么以前大家感觉在大坪就是一个过路的一个通道，那是因为整个渝中区就呈一个狭长的一个条状，由于长江和嘉陵江两江隔开以后，和江北和南岸的分隔是很明显的，但是我们看到菜园坝大桥和嘉华大桥一修通以后，就把这两江又串起来了，那么大坪这个区域的价值就大大体现出来了。大坪的商业到底是做成什么呢？原来是考虑做成专业的市场，以前想到的是一个手机市场，但是现在渝中区政府这边都在调整一些思路，不把它做成一个纯粹的专业市场，如果做成一个专业市场那么他的价值就体现不出来，现在考虑还是要做成一个类似于解放碑这样的一个商业副中心这样来打造。作为开发商在这边开发来讲，对吸引人气和吸引居住量这块来讲在未来的三到五年会有一个很大的提升，这个区域有个3、50万人.菜袁路以前也是一个交通的快速干道，车流比较多，人停留下来比较少，我觉得这个东西一方面是需要我们自身有一些思路去引导，另外一个随着这个区域组团的发展，我们这些项目也好，我们这些开发商也好，都会从这里面的开发中间去找到自己一个很好的发展方向和定位。
王雪松：关注大坪我是在2004年开始关注大坪，这个板块是这么一个关系，他是处在大石杨三角形的中间这一块，它本身是属于渝中区，原来石桥铺是没有点的，那么石桥铺这个点就不断的往外扩，那么现在他已经逐渐往这边膨胀了，杨家坪组团反而是弱化了，因为轻轨开通，杨家坪的房价是没有涨过大渡口的，大渡口的房价现在从统计数据来看是超过杨家坪的，那么现在就会出现这么一个新的趋势，因为解放碑如果不甘于被江北把风头抢去，它自身要寻求发展，它就必然要从这个带过渡，原来连接解放碑只有一条通道，就是现在我们看到这条老路，他没有办法去改善。
第二个就是解放碑的发展是单边发展，他只有解放碑这一个点来撬动，那么现在两个板块向中间挤压，那么对大坪板块来说整个城市的扩张，已经填充到这个地方了，再加上交通格局的改变，那么这个地方就有可能去改变这个地方的定位。原来这个地方是城乡接合部，那么现在它属于两个城市中心点的结合带，他现在有一个好处，我们到各个地方的距离都比较相等，那么这种情况下他反而有可能形成一个居住需求和商业需求，因为它是一个城市内核了，因为城市的发展，中间形成一个板块，那么这个板块最大的变化就是这个地方的居住人口不断的变化，这种情况下整个大坪的商业加上我们现在看到几个大的发展商，他们为什么要进驻这个板块，实际上我的理解如果再把整个城市再放大一块来理解，可能会形成两个集团式的发展，以江北和北部新区这个板块，他们依托的是整个城市CBD这块他会依托我们现有力量去往前面突。
另外一个就是往九龙坡、大渡口这边看，他又连接到另外一个热点话题就是川渝经济走廊，如果要理解这个城市，他一定要跟城市的发展方向和重大的事件进行衔接，实际上这个片区是跟成渝的一个界面，在这个界面下，他的经济的改变肯定会形成一个形象区，那么这个地方能不能充当这个形象区，我觉得这个现在看起来还有这个可能。因为原来的交通呈这种单边状态了，从大坪到江北只有一条路，这条路实际上把整个城市就划成了这么一剖而二了，那么现在接通了以后并不能改变这种习惯，这个时候他有这么宽的土地，这么厚的基础，我觉得它完全有可能形成一个个性很强的自主性很强的一个城市中心板块。
那么在这种情况下来看，这个地方我觉得它的商业机会应该是非常多的，因为我们现在没有办法想象到底龙湖拿到这个地方会做什么，还有恒大拿到这个地方会做什么，还有河运校那个地肯定拍出来也是天价了，那么这么多地做出来会是什么，大家都跑到这个地方来住，就会带来很多问题，这个时候城市自身一定要寻求一种平衡，或者协调，那么就会演变成一个组团，包括我们现在看到的大型零售百货，肯定将来这个地方会有的，比如大型的超级市场或者大型的品牌商场肯定会有的。只要有人居住，这个地方肯定就有商业，那么现在这个区域不断的改善和整个城市的挤压肯定会增加居住人口和居住素质，现在开出来几个项目无论如何都不是城市最低端的收入群，原来是相当于贫民区，但是现在已经不是贫民区的概念了，只要能够买商品房的在这个阶段都是属于城市白领或者城市白领阶层以上的，那么他们有这么多购买力，那么这个地方的商机肯定就是很多的。我觉得这个地方的商机可能就是都市结点的这种商机。
陈国蜀：我们协信集团在大坪周边开发的项目，莫文科经理跟这块地块跟得比较久了，他更了解一些。
莫文科：刚刚王总从城市规划的角度讲了一下大坪的商业，因为我是在附近居住长大的，我就从一个小我的角度来讲一下。其实住大坪的人有一个很明显的心理感受他是一个物理距离很近，但是心理距离很远的一个地方，商业的构成要满足衣食住行玩，但是大坪只满足了一个要素就是行，但是你的衣食住玩这四个要素是空缺的。那么目前很多大型的开发商进来那么就可以解决住的问题，另外大坪还有三大问题，第一个就是吃的问题，大坪始终没有一个可以让老百姓吃得很集中的商业饮食街，第二个就是玩，我们现在主城的演义团都在那个地方堂而皇之的表演，还有就是买衣服，有钱的人会去解放碑去买衣服，那么中档他们就会往杨家坪靠，那么整个大坪就形成一个很尴尬的现状。大坪现在的商业结构是由他的居民结构决定的，其实当时我们有一个很好玩的指数叫小面指数，你看这个地方的小面是什么价位，这个地方的商业和居民结构就是什么档次，大坪就是这样一个商业机构。
从另外一个角度来说，大坪也存在很大的商机，因为当时我跟相关的人在聊的时候，他们觉得大坪的地理位置很尴尬，他是渝中区的腋窝，他不是渝中区的面子，那么它会被放在比较次要的地方，在渝中区很少可以由地方去成片开发小区，因为只有成片开发才有可能成为品质小区。为什么现在解放碑的房子价位还比不上江北，有很重要的原因就是江北有成片的土地可以开发，可以形成区的效应和规模效应，而解放碑就做不到这一点，恰恰就是因为原来大坪这个区域是在一个交界的地方，所以大家不重视，他就保留了很多土地可以成规模的开发，包括我们的阿卡迪亚，包括龙湖，包括恒大。那么由于住宅层面的改变必然会带来改变，高九路就是很明显的特征，我们记得两年前我们在高九路拿地的时候，过去说到六店子这个地方，这个地方怎么可能居住人，但是高九路的规划当时他就是通过路的规划把所有的低端人群全部引出去了，腾出了大坪的土地利用好的资源做成为很多高端的小区住宅形成很强烈的居住小区。
其实，大坪的未来商业是非常有前景的，前景的在于是在他的人口的居住结构的改变，大坪目前的商业就是因为居住的人口结构所造成的，很重要一个就是我们当时在大坪的莲花国际做了一个外卖场，让我印象很深刻的就是永辉超市，永辉超市开张以后生意非常好，当时永辉超市这个品牌，他这个店在大坪相对比较轻松，因为大坪这个地方除了新世纪以外还有另外一个选择。我们当时有很深刻一个体会，我们甚至一天通过外卖场接客的客户会达到150-200组之间，因为好不容易有这么一小块广场，所以大坪人会到那边去。所以由此可见，其实大坪的本地人是非常希望有这样一个商业出现的。
目前大坪的商业走向会随着居住结构的改变会产生非常大的一个改变。因为目前来看，大坪有一个很重要的特点，其实我们现在所说的大坪已经不是原来的概念了，他应该叫一个大大坪，他已经囊括了石桥铺和杨家坪，杨家坪这边的商业结构是以中端和低端的商业结构为主，但是因为九龙湾通车以后，他的商业结构也改变了。石桥铺也是一个专业市场，我估计大坪今后的商业结构也会向综合类的发展，一方面他与石桥铺形成明显的区隔，因为毕竟有这么高端的消费群进来了，另外一方面他要分流杨家坪市场一个部分，但是他无法向杨家坪形成一个步行街，所以我还是对大坪商业有非常大的信心。人口素质改变商业必定会迎来很大的改变，另外高九路的通车实际上是打通了大坪的任都二脉，高九路绕过了大坪所有交通所造成的拐点，然后直接连到江北。像我们的客户来就有明显的特征，云栖谷的客户大坪来的客户只占了4成左右，而江北和九龙坡这边各占了2成左右，所以我觉得大坪今后还是往一个综合性的中高端商业方向走。
主持人：刚才在谈到大坪区域的商业发展现状的时候，王总和协信的莫经理已经谈到了高九路、嘉华大桥对大坪区域发展的影响，在座的其他嘉宾有没有对高九路、嘉华大桥对大坪区域发展的影响这方面，有没有持不同看法的呢？
陈国蜀：我来讲一下，因为其实对大坪的了解有30几年了，那一带应该来说在今天以前，大坪这个区域其实是很尴尬的。因为在重庆这次新的行政区划以前，大坪实际上属于一个三不管地带，因为它是属于渝中区、九龙坡区和高新区的一个交界，在90年代以前，那个地方建设是蛮早的，从50年代解放后就开始进入城市化这样一个进程，尽管到了90年代左右旁边还有很多农民，因为当时它作为很多厂矿企业的工人安置区，包括九坑子，包括黄沙溪，居住的层次和结构都不是太好。
当时重庆在我的记忆中间，在2000年以前，除了解放碑能够真正算得上进了城以外，其实每个区和每个板块都是在办小社会，就是这个点上可能也住了这么几万人，然后有个电影院，有个农贸市场，有一些简单的商业，包括当时的石坪桥、大坪、杨家坪都有这样几个点，但是随着城市副中心的建设，包括杨家坪、南坪、江北，这样城市副中心的功能才比较显著，可以跟解放碑去分一杯羹了，那么这样的情况下大坪也没有得到很大的发展。他是处于杨家坪和解放碑这两个城市中心和城市副中心之间的中间地带，也没有多大的发展。现在除了几个新兴的住宅单体楼和一些小的项目以外，大坪几乎没有什么太大的发展，都是见缝插针的修了这个单位的集资建房和那个单位的集资建房，包括现在大坪最有向心力的地方就是大坪老的农贸市场，他的结构脏乱差大家是有目共睹的，跟我30年前的记忆没有太大的区别。就是整个城市结构没有发生一个变化。但是从未来来看，其实大坪拥有这样几个机会，一个机会就是交通的发展，一个是轻轨，其实现在轻轨三号线带动作用还不是很明显，因为它现在只是一个过境站，但是随着地铁1号线在大坪有一个换乘站，那么它就会在袁家岗、石油路和大坪这三个站点之间形成一个三角形的换乘区域，这样看来，在这个三角形区域内商业的机会应该是蛮大的，为什么这样说呢？
以前它虽然距离杨家坪和渝中区比较近，但是其实以前大坪是渝中区和九龙坡区联系，就是渝中半岛出城比较窄的一个区域，相当于一个鹅脖子的部位，他朝前后走腹地也不大，再往里面走一点就到两路口了，这种情况他能够辐射的人的范围是很有限的，即使有九坑子和黄家码头这样一个区域，他是没有办法和杨家坪这些地方比的。还有一个特点就是大坪这个地方如果说交通解决了，通过轻轨线辐射的范围加大，甚至于石桥铺、杨家坪甚至于解放碑这些人到达这个点，他就能够解决以前到这个地方来半个小时或者是怎么样一个比较长的时间可能会比较困难，而从这点上来说，随着交通发展大坪会有这样一个机会。沿着长江路往肖家湾的方向走，那边太窄了，根本就不能形成一个比较大的交易平台，但是如果往西走的话在石油路跟现在的长江路延伸段，这个区域形成一个三角地带，龙湖很聪明，他拿那块地我个人认为就是将来大坪发展黄金点，随着轨道交通和人流量和几个区域的辐射能力应该是非常好的地方。但是另外站在龙湖的角度去思考，我个人觉得他也不会形成类似于像观音桥、杨家坪和南坪、沙坪坝这样的一个产业结构，为什么？因为毕竟他靠的人，他不能够做跟人家一样的生意，人家商圈已经形成2、30年了，如果他去做跟人家一样的生意，是没有办法把人家吸来的。
其实，可以做一些差异化，就是说其他商圈没有的商业，包括一些专业市场，包括一些消费频率不高，但是消费金额可能会比较大的一些消费场所，或者说这样的一些购物点在这个地方，其实这个地方机会蛮大的。
另外还有一点，大坪其实在以前看来只有旧城改造，旧城改造一个难度比较大，另外一个旧城改造地块也比较小，项目也没有规模，档次也不高，其实整个并没有为大坪的形象改变贡献多少的力量，但是现在大坪迎来了一个机会，就是高九路。因为高九路沿线还不仅仅就是说我们所看到的从现在九坑子到高庙村这一带，整个包括九龙坡腹地二郎这个片区都会延伸过来，整个包括九龙坡腹地二郎这个片区都会延伸过来，高九路是一个彻底的新区开发的一个带动的纽带，除了高九路和渝中段这一带到二郎那边广阔的新区开发，新区开发就带来一个机会，就是住宅的规模、档次和吸引的业主的质量和数量都是一个本质的改变。从这一点来说，我反而认为高九路成就了未来大坪的商业，而不是大坪商业成就高九路，应该是这样一个关系。
因为数万，甚至数十万的高品质人群通过高九路联系能够快速到达大坪这样一个点，然后又能够通过这里的轨道交通的枢纽能够疏散到重庆各个区域去，其实恰恰这部分高素质人群的进入就是大坪商圈未来存在着很多很多的机会。
石茜：应该说物业和商业之间是相辅相成的。
陈国蜀：其实高九路就给了人们很多的遐想空间。因为毕竟是新区开发。高九路的客户群体比北部新区来得更容易，因为他环顾四周到处是人，而且都是在旧城改造这些夹缝里面去寻找小项目，实际上某种意义上相当于是一块海绵，一块不大的海绵，放到一个水池里面去，一下子把这个水池里面最干净的水吸进去。高九路将来注定是这个区域，就是大石杨区域也好，沙坪坝区九龙坡区这样一个相对高端的人群的一个居住区。
石茜：我们搜房也做过几次调查，最没有区域概念的都愿意往这个方向走，因为一个是他有大片大片的土地，第二个就是交通特别方便，因为今天我认真的学习之后我总结出来，大坪现在是被低估了，以后可能是交通瓶颈被打破，现在高九路通过嘉华大桥到江北只要5分钟时间，那么这一块将来不仅仅是吸收周围的人，就应该把这个界限打破，全重庆的人都应该到那儿去。
梁策：其实大家之前都在说整个大坪区域早期的客户可能层次比较低一点，这一点不是特别赞同。因为大坪作为整个重庆的一个技术中心，毕竟有三所高校还有两所重庆最好的医院，聚集了很多的高端人群，因为之前我们项目可能在大坪这个区域待的时间比较长，而且集团公司到重庆来发展进入的时间比较早，中间有很长一段观察期，但是现在才开始真正的做起来，因为对这个区域一直在关注。我们发现这个区域很多高端的人群在往外流失，就是刚刚各位老总提到这几个因素在往外流失，而从现在来看，其实很多本区域的客户，渝中区和大坪区域的其实他们是很想留在这个区域的，以前有一句老话宁要渝中一张床，不要外区的一间房，而且从去年参加渝中区政府的一些论坛都在提到，整个解放碑区域我们是要把原来的所有的原住民给迁出来，让解放碑成为一个真正的金融中心，类似于国外的曼哈顿和东京的银座，他就是一个纯粹的商业中心，就不要很多住房，他就成为一个金融中心就可以了。
那么它的住宅区域在哪儿呢？因为渝中区毕竟原住民有这么多，他也只能往大坪那个片区来扩张。其实包括建委和渝中区政府有两个想法，第一个想法就是把大坪作为渝中区的居住中心另外作为一个商业副中心来发展，另外他们也曾经考虑把渝中区政府搬出解放碑，就是搬到大坪这边来，这只是一个想法。因为这边发展区域很多，而且其实从其他几个区域都可以看出来，包括江北和南坪，他们的区政府都往往不是在区的中心位置，都要搬到居住区去，而且作为大坪这个区域来说，他原始的生活服务是比较好的，比如说学校、医疗、教育这块都很好，他有两个很好的医院，然后又几所高校，包括渝中区这边现在比较好的学校。现在缺的就是商业，如果按照渝中区原来的发展方向，把整个渝中区的居住中心放到大坪这边来，他整个的居住人口增加，对商业必然有一个需求点，有了需求肯定就会有很多公司愿意来做这个事情了，而且现在参加的政府的会里面也谈到，有几个想法比较创新。现在大坪因为是一个交通中心，如果说我们把商业做这边，可能商业和交通会发生很大的冲突，本来面积很小的，商业没有面积来做，就曾经想过要么把交通移到地下，把商业留在上面，当然可能这个现在看起来稍微困难一点，因为地下现在已经是很多网络了，已经有了轻轨，而且是两条轻轨线，还有一条地铁线，包括嘉华大坪隧道，还有高九路的隧道。现在渝中区对这块地已经越来越重视了，因为解放碑这块基本上定性了，没有太大的变化。而渝中区这么多原住民也不愿意走出去，因为我们接触的很多居民，他们都不愿意离开渝中区，可能在这边大面积的住宅开发之后，会有很多原来渝中区和其他区的人都会回来，这块高层次的居住者进来之后，整个商业的需求会逐渐的扩大起来。
刚刚提到了高九路，从大坪隧道过来现在真正的南北干道并没有完全的完工，它还会延伸到鹅公岩大桥，而且这边跟九龙坡区的九滨路，包括长江大桥这边的滨江路他会做一个滨江的产业。现在重庆的滨江路发展得比较好的可能是南滨路和北滨路，整个渝中区的两条滨江路都比较尴尬，它的滨江路的规模没有做起来，而且感觉现在滨江路两边还是那种原住民。那么依托南北干道，整个南北打通之后，依托九龙坡区原来直港大道比较好一点的小区，还有饮食街估计都会整个延续到滨江路上来，可能这个对于黄沙溪片区的发展也是很有帮助的。作为我们集团可能也是有很多新的想法，可能也会考虑到商业住宅的一个整个的融合体来做，现在建设厂那块地不是马上要迁走，然后是华润进来，包括这几个大的区，现在住宅面积都比较大了，整个住宅区都是几百亩的项目，本来一个小区配套的商业可能以后会走向更为社区化，我估计大坪这块商业的业态可能会跟其他区域不太一样。因为它没有一个集中点，他可能会在一个副中心里面呈现出更多的小的副中心辐射出去。
主持人：一个区域的发展离不开商业，近年来随着大坪区域商业的不断发展，越来越多的人在关注大坪区域，并投身于这个区域的发展浪潮中来，那么，大坪区域在经历了这么多年的发展中，大坪区域价值究竟有哪一些特色呢？
莫文科：我从一个大的方面和一个小的方面来说。从大的方面来说，大坪最重要的一个特点就是交通的便利性。大坪跟其他区不同最明显的就是一个交通的便利性。另外就是高九路带来的一个价值感，因为我们的项目云栖谷出来以后，其实它的价位已经是整个大坪区域最高价了，但是为什么很多客户会过来，我明显感受客户当时对这块地也一个明显的特点，因为这个地原来没有开发出来，所以它就保留了整个渝中很难得的一个空气和环境的质量，我记得印象很深刻，就是我们客户当时开盘当天他过来买了房子，然后到了晚上的时候，他跟他的老婆一起过来，站在云栖谷这个地方说这个地方吹的风是很自然的，是第一手的山风和江风，所以我觉得高九路这块地是一个很大的宜居之地，包括为什么龙湖选择后工，为什么选择学校里面，他们带来的环境和人文的氛围也是很重要的一个因素。因为我想大坪有些很沉淀的东西，交通和人文因素，还是很多会回到主城来。
主持人：刚才协信的莫经理谈到了大坪区域发展的价值特色，汉威(重庆)投资决策咨询有限公司的陈总，不知您是否同意他的看法呢？
陈华睿：我对大石杨组团这块以前也思考过，因为大石杨组团这块有些客户我们也交流过，比如说华润拿建设厂这块地的时候我们也专题的探讨过，拿下来这块地这个房子修起来卖给谁，还有商业怎么打造，还有在大坪这边包括渝州新都，还有国宾豪庭这些项目都是在这些区域比较有代表性的。当时我跟他们共同在研究这个地块和这个组团的时候我们就在思考这个问题，到底大石杨组团如何来打造速度最快，或者效果最明显，实际上我们发现有个问题，大石杨组团为什么以前始终被边缘化，就是因为大家说到了他是三个区交界的地方，渝中区、沙坪坝区和九龙坡区，当然如果每一个区都在边缘的时候他的关注程度的确很低，但是我们发现现在的经济的发展和现在市场的发展不是竞争的问题，是竞合的问题，大家互相有一个合作的问题。从最早的三北区域形成一个组团，到现在形成新的一个概念叫四北六方这样一个概念，四北六方的概念出来以后，这个区域好象就形成一个整体了，对整个重庆人的不管是吸引力和注意力都大大的放在上面去了，但是南岸也不敢示弱，南岸前不久和巴南区又形成南南联盟了，这样南岸区和巴南区的发展又把沿着学府大道和渔南大道这条沿线都整合起来，实际上大石杨组团恰恰因为现在它是三区的接合部，实际上我觉得这个区域的发展还有一个前提的问题，就是这三个区的联手打造的问题，渝中区、沙坪坝区和九龙坡区，三区形成一个联手来打造这一个区，这个区域实际上价值是很好的。李嘉诚说过他搞商业首先考虑的是地段，既然是这样，大石杨组团处在核心地段的一个区域，它的商业应该是未来发展的前景是很好的，关键就是现在怎么来整合和打造的问题，所以我觉得大石杨组团，尤其是大坪这一块商业的打造，渝中区、沙坪坝区和九龙坡区三个区形成一个区级的协调会，一个联合的组织来打造这个区域的话，一方面三个区的力量就整合起来了，另外也不会形成各自为政的情况，每个区都搞自己区里面的商业，最后搞出来之后，在这个区里面本来就是一个互相都有一个交叉和融合的，结果反而搞成一个竞争这样就不好。如果三个区联合起来就可以把这个区域整体的商业的地位和规划做得很漂亮，不管是档次还是规模。所以说这个区域的商业的发展不管谈他以后价值是怎么样的，现在一个最先决的条件就是这三个区的联手，这是一个前提条件。当这三个区联手以后我们可以看到再加上这么多大的开发商和有实力的开发商入驻，就可以形成一个交相辉映的景象。我们可以想像再过五年，十年，大石杨组团就成为重庆市的一个真正的一个山顶上的一个红顶带，就是最亮的一个区域了。以后我们说北部新区好象感觉很现代，那么以后在说到大石杨组团就是很繁荣，很繁华，这样我觉得也是找到自身的一个定位和一个特色。
王雪松：我觉得对大坪这个区域的思考，我觉得应该跳出渝中看大坪，跳出大坪看大坪，第一个我们不应该把大坪很牵强的跟解放碑合在一起，没有价值，实际上最早大坪给所有人的印象是通讯器材交易市场，后面电脑放在石桥铺没有放在大坪，当时大坪是有基础做这块的，刚才莫经理已经把他们做这个项目的客户群做了一个介绍，其实整个大坪现在已经不属于哪个区的大坪，他现在非常分散，本区域的40%，沙区的，江北的和其他地方的20%，已经不属于哪个区的一个区域了。
现在整个重庆城市发展是内核式的发展，填充式的发展，那么填充式的发展几天突然长了一个新点出来，这个新点到各个地方都很近，那么这个时候这个板块可能就会呈现出一种很亮的一种特色。因为原来大家是被迫在外延去做，比如北部新区，是因为城市中心没有所以大家才跑到北部新区去买，那么大坪正在是城市副中心的交界处，那么大坪这块无疑是资源最丰富的，因为他接三个区，如果高九路把嘉华大桥连通以后，他跟江北就相当于完全接壤了，那么这个区域在这种机会情况下，我觉得它的整个商业确实应该跳出渝中来看，跳出解放碑来看这个地方。因为解放碑的辐射就太小了，那么在这种情况下，解放碑发展的是商贸金融中心，那么这个地方的整个大商业格局机会不一定会比解放碑差，他甚至会高一些。我们先是四面八方先是聚拢，然后又散开，最后到底人和人之间的行为模式到底会怎么演变，那么这种情况下，这个区域毕竟属于整个城市内核中最宝贵的一块地，唯一一块大坪的土地可以让这些市民去想象，因为想象大家聚到这个地方，既然大家都走到这个地方，这个商业还是具有中心点的各个可能性的。
主持人：区域要发展，经济要腾飞，对于一个区域发展而言，必须要规划先行，那么在我们面对当前大坪区域的发展规划中，为使规划更具合理化，我们在座的各位嘉宾有没有什么好的建议呢？
陈国蜀：其实大坪规划的空间比较小，因为大坪周边都是旧城改造区域，如果大坪要想好好规划的话，其实就是龙湖和恒大他们拿到这两个好的地块好好建设好，然后就是南北干道联系的滨江路规划好，还有就是把高九路规划好，其实整个大坪将来就不错了，还有就是地铁和轻轨做好就不错了。因为它的规划形成实际上几十年前就已经形成了。
主持人：作为在大坪区域经济发展的一个重要力量，大坪区域的楼市发展也深受众人的关注，当前大坪区域的楼市究竟是怎样的一种现状，刚才各位嘉宾已经在谈大坪区域的商业发展现状时顺带谈到了，那么对于大坪区域楼市而言，在未来的一段时间内它将会出现怎样的一个发展趋势呢？
徐朝敏：刚才各位老总谈到对商业业态的问题，我觉得还是要归回到大坪地区的人的居住问题。因为从目前看来，如果说有这样大的几个知名地产商进来以后，他如果做出好的品牌和好的效应以后，那么大量的高端客户进来了，这样有了人，有了人气我们大坪的商业有可能会发展。因为我是个老重庆，土生土长的重庆人，对于大坪这一块我从来都是对它商业业态不是很看好，曾经大坪有一个百盛，当时大家对百盛给予了无限的希望，但是百盛最终还是以失败告终。所以刚才前面有几位谈到了，大坪人的层次是比较高的，但是因为大坪没有好的楼盘，所以被迫他们往外面走，现在我还是觉得如果大坪能够成片的土地把它拿出去，开发出成片的象模象样的小区，今后不管是大坪以前的主人或者是外面来的客人都会在这里留住脚。现在关键的问题还是对大坪整体开发，一个政府对大坪到底是不是属于高档客户的定位，这个可能还是应该要有一些对开发商进来以后就对他们提出一些要求，说实话，大坪当然要打造成一个我们所理想的不管从商业业态也好，他的居住环境也好都是比较理想的这种模式，是有很大的难度。他不像北部新区，因为就像以前毛泽东说一张白纸上面可以画最新最美的图画，以前那些地方都很荒凉，他只要把路通了，楼盘品质打造出来大家都往那面涌了，但是大坪本来就是一个旧城改造，除非像化龙桥那样成片的拆迁，但是又不可能，我们这个楼盘还是处于大坪这个地带，我们希望更多更有实力，更有影响的开发商进来。当然我们也很欣慰的看到龙湖、恒大他们都能够进驻，我觉得可能大坪今后不管从人居环境也好，或者是商业业态也好，都会有比较大的改变。主要还是楼盘的品质，当然交通也不是说不重要，你如果没有让人留足的地方，他很可能就擦肩而过了。
董杨：在我的印象里面，大坪确实像你们说的是一个交通的枢纽，进出还是非常的方便，但是感觉楼盘的品质各方面确实还是差很多。比如说一个很深刻的道理，以我周围的人群来看，你如果让他做一个买房的选择，他可能很少会告诉你说我要选择在大坪，但是我觉得很欣喜的就是越来越多的人告诉我说大坪还是很不错的一个选择。我有一个朋友在药监局工作，他说他可能会在江北购一套房子，但是大概一个月以后，他说大坪的交通越来越便利，他说大坪逐渐有了比较好的楼盘，因此他觉得在大坪是不错的选择。可以看出来大坪的变化和发展是很可喜的，而且很多大型的开发商带来好的楼盘，也吸引了一些高端的人群在里面。未来大坪区域的楼市正不断在火热。
陈华睿：我对区域楼市尤其是一些项目的情况不是很清楚，但是我觉得有一些大的企业进驻大石杨组团做开发，他会形成一种风向标，或者是形成一种羊群效应，以前大家买房子都不考虑大坪，以前就是完全想都不会想那儿，现在由一些知名的开发商在这里做一些项目，而且通过它的品质，通过它实实在在的产品让这些买房的人能够看到一种眼睛一亮的一种崭新的面貌，我觉得这个区域逐步逐步会吸引更多的人来关注.
我在去年的时候跟华润在研究建设厂那块地的时候我们就发现，不光是大坪的问题，就是杨家坪都没有很多人愿意住，杨家坪有很多人要么就跑到南岸去住了，要么就去九龙园区去住去了，这样以来大坪这个区域现在通过一些知名开发商的带动，这种组团的印象会改变，只要印象一改变了之后，人们就从以前对他拒之于千里之外，现在就可以感受一下，再加上其他的一些后续项目的跟进，包括我们看到拍的这些地，到明、后年都会陆续得出来，龙湖的，恒大的，还有河运校的180亩，也是皇帝的女儿不愁价，叫待价而沽，等着有实力的开发商去拿，这样以来我们也感觉到大坪这个区域的房地产在未来的三到五年应该会形成重庆主城的一个热点和亮点。这就需要我刚才提到的一个是对这个区域，渝中区、九龙坡区、沙坪坝区这三个区必须要联手起来共同对这个区域进行一个从长计议的规划，相互之间要互相的配合来推动，如果还是像以前这样各自扫门前雪，不管别人的瓦上霜的话，那还是很难做的。大坪、石桥铺和杨家坪虽然是三点，但是这三个点连起来就是一个圈，那么这个商圈商圈要形成圈商业才能够沉淀得下来，人才沉淀得下来，这样的话，我觉得这个区域的住宅这块我觉得不用担心，有这些开发商带动应该没有问题，关键是商业这块可能就需要下来之后有一个更宏观的形成一个三个区的协调。一个区级的协调机构来协调这一块。
王雪松：我觉得对于住宅市场我个人比较看好这个区域的住宅市场，但是同时应该说这个市场也是充满风险的。因为几个标杆项目成本非常高，就是已经拍到的龙湖和恒大楼面套价4000块钱，加上建安成本2000块钱，那么你6000块钱的成本要卖多少钱的房价，这个对开发商是一个考验。如果6千块钱的套面价，他们一定会寻求他们的创新，比如说写字楼这些都可能出现，第二个有了这么高的价格标杆拉到这个地方，肯定这周边的羊群效应带动的相对周边的消费会不断的提高，标杆项目卖8千，我普通项目卖5千可以吧，所以这个区域的看涨肯定是必然。另外就是这些土地这么高价的放出来以后，对于考验一个开发商的运营能力确实很重要，如果他们做得好，那肯定就是共赢，如果按照6千的套面来算，那么可能就是卖到8千的均价，如果他们能够做得好，可能会把整个区域拉得很好，如果他们一旦出现闪失，可能这个区的风险就会很大。在大坪买房子肯定无论如何都比在茶园买房子，比在大学城买房子大家感觉要便利，只要城市不再短时间内发生更大规模的向外迁徙的话，我觉得这个区域的楼盘肯定会走得比较好。
石茜：刚刚认真学习了各位嘉宾的发言，我要借用莫先生的一句话，跟其他板块相比，大坪不论是地理位置还是交通配套，还有各种基础设施建设，配套是非常好的，是其他区域无法比拟的，但是这几年房子涨幅很小，所以套用你刚才一句话，要投资的，要下叉的可以在这儿来。
主持人：今天下午各位嘉宾经过这么长时间，对我们重庆搜房网主办的“大坪区域价值与楼市发展趋势大讨论”话题进行了一番激烈而又精彩的讨论。在此，非常感谢现场所有嘉宾，我们今天的这个话题讨论就至此结束。谢谢！
