2007中国(重庆)购物中心与零售业发展
高峰论坛
时间：7月25日上午9点
地点：南方君临酒店会议厅
主办：重庆市高新区管委会
《零售世界》杂志
台湾连锁加盟促进协会
承办单位：香港中新集团
重庆商报社
协办单位：重庆天策房地产顾问有限公司
北京汉博投资集团有限公司
主持人：
尊敬的各位领导，各位来宾，早上好！
首先非常感谢各位领导、嘉宾莅临南方君临酒店出席今天我们的《购物中心与零售业发展高峰论坛》，在这里我谨代表本次论坛的承办单位香港中新集团以及重庆商报社对各位领导和来宾的光临表示最衷心的感谢和最热烈的欢迎。
首先请允许我介绍今天到会的领导，他们是：
重庆市高新区管委会 靖宽新副主任
高新区经济局 曾珠局长
高新区建设局 郝国义局长
高新区管委会办公室 杜华林主任
高新区统计局 张光明副局长
高新区工商分局 吴昌副局长
高新区国税局 辜昭副局长
高新区地税局 杨方恒副局长
重庆市商委 孙华培主任助理
重庆市商委 闵松市场处处长
同时我们今天还请到了香港中新集团副总裁、重庆中华企业房地产发展有限公司董事长黄绍渊先生、香港中新集团副总裁徐毅先生，中国社科院财贸经济研究所流通产业研究室主任宋则先生、中国人民大学教授、博士生导师黄国雄先生、中国商业联合会副会长徐勇先生、台湾连锁加盟促进会理事长王国安先生。
让我们再次以热烈的掌声对他们的到来表示最衷心的感谢和最热烈的欢迎！
下面我们掌声有请重庆市高新区管委会经济局曾珠局长上台致辞。
曾珠：尊敬的各位领导，尊敬的各位专家，女士们，先生们，上午好。今天中国重庆购物中心和零售业发展高峰论坛在重庆高新区举办，在此我受高薪区管委会主任的委托，对莅临大会的全体嘉宾表示热烈的欢迎。
高新区经过10多年的发展，已取得了显著的经济效益和社会效益，目前已发展的工业产业方面，主要产业有IT、软件业，医疗业，先进制造业，还有隆鑫钢材市场，巴山建材市场，高新区2006年实现最高总收入490亿元，税收33亿元，区域财政收入46亿元，高新区的发展确实离不开全体商家的支持和配合。高新区在今年初，按照市委市政府的要求，建设一小时经济圈和统筹发展的精神，出台了加快高新区的市场和服务的硬件。争取在2012年实现专业市场成交额500亿元，商贸批发零售额480亿元，餐饮销售额10亿元，租赁和商务服务业120亿元的这个目标。
但是高新区目前的购物消费娱乐环境不能满足辖区居民们的需要。高新区发展商业服务业，有它非常好的优势和条件，并且有非常明显的优良的区位交通优势，二是有较高的消费需求，三是高新区企业众多，目前有13000余家，其中科技企业1万余家，这些企业都带来很大的人流量，人气旺盛，另外我们多年来营造了良好的娱乐环境。我们有一流的政府服务部门。高新区多年来按照小机构、小政府、大社会，小机构，大服务的要求来营造良好的投资环境。作为中华层上层这个项目，我们高新区在奥体这个板块中发展，确实是抓住了一个良好的机遇。目前，在高新区开展商业服务业确实具有天时、地利、人和的条件。这个中新层上层这个项目是在我们管委会规划的奥体购物、休闲、娱乐特色街的方位内，这个项目的建设对提升和完善高新区的服务设施和服务环境，有一个巨大的推动作用，对改善辖区的购物环境有一个巨大的推动作用，因此这个项目有非常好的未来。
高新区出台了加快商业市场发展的意见，这个意见也是在我们大量研究的基础上创造性的提出这个意见。我们成立了与管委会领导的市场小组。我们对新办的商贸服务领域我们要给予财政资金支持，我们财政贡献的大的企业要给予奖励。另外我们高标准，我们争取在一小时经济圈中起率先领头的作用。我们相信，高新区在城上城这个项目上一定会有好的回报，一定会红红火火，我们的购物街肯定会成为重庆乃至全国的商业特色街。在此，我衷心的邀请商家在高新区商业街投资发展，也预祝本次大会取得圆满的成功。谢谢大家。
主持人：感谢高新区领导的关心和支持。您的发言让我们在座的商家对高新区、对我们中新层上层充满了信心，下面我们邀请孙华培主任发言。
孙华培：各位领导、各位专家，女士们，先生们，今天2007年重庆购物中心与零售业发展论坛在这里隆重举行，来自全国各地的专家，共商大计，对于推动重庆商贸领域的发展有积极的作用。在此，我代表重庆市商业委员会对大家表示欢迎。
21世纪作为一个商业时代的载体，一些大流量，富有人文特征和舒适优美的购物，深受开发商和经营商和广大人民的亲睐。重庆的商圈建设也在全国处于领先行业，商圈不仅是重庆城市建设的精华和缩影，也是市容市貌最好的景观。5年来我们充分借鉴建园区的办法，我们根据重庆独特的地理条件，按照组团式，多中心，分层次的发展思路，指导区县加快商圈步伐，先后建成集商务、购物，建成了解放碑、观音桥、南平商圈，2006年实现总额321亿元，占全市的39.5%。事实证明，这个不仅是城市的亮点，也是经济的增长点。万州、永川、长寿也建成了中心商圈。大渡口、渝北、巴南也在积极打造。这些商圈建成以后，将成为城市的商业文明名片，必将引领重庆的消费时尚。既然如此的重要，那么怎么打造？我认为有以下几点要注意。
1、规划要超前，建设商圈也必须搞好规划，应该按照商住分开，人车分流，积极打造理念来规划商圈，这是我们通过实践逐步摸索出来的理念。所谓的商圈分开就是纯商业设施，人车分流就是要建成步行商业街，车辆环形，行人不行车，既保证人的安全又保障车的流通。这就是提高单位土地的使用效率。
2、要对商圈进行准确定位，要进行商圈的地理位置，历史渊源、功能作用的方面对商圈进行准确的定位，作到适当的超前。比如说观音桥商圈，城市客厅、市民乐园、消费天庭，实现了8点领先优势。
3、要对规划反复论证。当商圈规划好后要负责征求各界的意见，要增强规划的科学性。
4，功能要完备。商圈是一个城市的商业的龙头和一个品牌，是商店最集中的地区。这个区域人气最旺，商品最齐，交易最容易成功。能满足不同层次消费者的需求。如北方的王府井等等，商圈也应有配套的餐饮，休闲娱乐，既能满足本地市民的消费需求，又能满足外地游客的需要。外地游客到一个城市大多会到一个城市的繁华地方去观光，这是传统的风貌与文明的品位，而旅游又是跟购物紧密联系的。商圈还应具有完善的商务设施，如金融、会展，尽可能的满足消费者的需求，要具有生命力和消费力。
5、优美的环境。环境要优美。商圈应具有良好的城市景观和生态环境，应该是一个城市亮丽的风景线。在购物是享受，购物享受首先对购物环境的要求要幽雅、整洁，是一种陶冶情操的享受。要做到最宽敞的是顾客通道，突出体现商圈的旅游功能。另外一方面，商圈应具有较大的公共活动场所，还应有遮阳的。在重庆的商圈中，我认为观音桥做得最好，既是一个商圈又是一个休闲娱乐的公园。
6、要有文化内涵。商圈是人聚集的地方，应该展现人们的特征。让购物者不仅能够满足购物要求，而且能够感觉文化氛围，一些古老的商业街区，蕴藏着很多文化。北方王府井、上海新天地等都是对历史文化的挖掘和保护。正因为如此，才具有魅力。三峡广场商圈是三峡大坝的缩影。商业文化、广场文化、人文景观与自然景观和谐统一，并命名为全国特色文化广场。
7、交通要畅达。便利的交通是商圈繁荣的条件。在选择的时候要选择街区，选择交通通达度。便利四面八方的消费者到达商圈，这样有利于聚集人气。人车停留都比较高，这样的情况下又要处理好人与车的矛盾，解决的办法就是人车分流。还可以采取道路下船。
8、设施到配套。商圈是一个复杂的工程。应该考虑足够的停车场，如果没有停车场，势必会影响整个商圈的人气，一些企业和商家在经营活动中还会举办一些宣传活动。这就需要足够的空间和演出舞台。同时，公共厕所，垃圾收费等等这些都应配置齐全，如果没有这些，会给管理带来很大的麻烦。
9、业态要合理。商圈的业态应配制齐全，有专卖店、专业店，同时配有餐饮业、休闲娱乐业，通信及服务业等等业态业种，要做到错位经营，避免同性化的竞争，应该是零售业65%，餐饮业20%，通信及服务业占5%。
10、管理要到位。商圈的管理既包括规划建设的管理，又包括商圈秩序的管理，包括社会秩序，经营的管理。如王府井建立综合的管理模式，对管理部门的考核制度，对王府井进行管理。解放碑成立了商圈管理处，建立完善的规划机制，对企业提供优势高效的服务。对于商圈而言，就是加强诚信，以上是我对商圈的一些体会和看法，不对之处请大家批评指正，谢谢大家。
主持人：感谢孙主任，刚才我听有对中心做了一个定位，那就是八个字“重庆知名，全国著名”。中新城上层究竟给我们提供一个怎么样的未来呢？下面有请我们徐毅先生给我们揭开这个秘密。那么，徐总今天给大家带来的题目是新生活，新商圈，创新生活特区。
徐毅：各位领导，各位嘉宾，朋友们上午好。
首先我代表香港中新集团欢迎各位来宾周末到我们中新城上城去参观。其次我代表我们集团对各位来宾的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎。
今天，能够有幸在这里跟大家分享和探讨有关购物中心，作为一个在商业地产行业，从业11年的一个从业者，我对这方面有比较深刻的一个体会。那么今天有这个机会跟大家分享一些新感受。今天我的题目是新生活、新商圈，创新升级特区。那么大家也注意到，我这个题目里面有三个新字，我们在高新区，我们又是中新集团，那么我是围绕这个新展开。新意味着什么，新意味着创新，同时意味着你是领导者，同时会带来大家对新的恐惧，它能不能达到创新的目的，或者是遇到创新和失败，而以失败告终。所以我今天会就这个议题跟大家做一个探讨。我到重庆来，有很多人，包括记者，包括商业街的朋友，都在问一个问题，说你们中心城上城不属于我们五大商圈，解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝，不属于这个，那么你们怎么能够活下去，在不是一个传统的好的口岸的这个地方，你们怎么把它做出来？这是一部分重庆人非常担心的一个问题，记者也问我，很多商家也问我，我通常会反问他一个问题，我说重庆在10年前，或者20年前，重庆有几个商圈，可能大家都会说重庆就只有一个解放碑，那么证明，商圈本身不是一层不变的，商圈是随着城市的发展，经济的发展，消费的发展，生活方式的发展而带来变化的。那么这个道理在很多城市经济的商圈发展当中得到验证。他也在说，我们重庆目前来讲，在新特区这个环境下，我们商圈发展，新商圈的出现又面临一个新的机遇。这个道理就是说，商家的担心是可以理解的。你到底凭什么成功了？首先我讲这是能走通的。商圈并不是与生俱来的，它是随着城市经济的发展，销售需求的产生而产生的。比如说北京，它集中在王府井、西单，大家现在去看看北京，除了王府井、西单还存在，龙虎是的商业街也失败了。带来的是亚运经济，北城商圈，又CBD的发展带来的国贸商圈。北京随着城市的发展，新的副中心也在兴起。
所以这样来看，城市规划的变化，包括城市产业的一些发展，那么它的商贸经济也同步发展。也就是说，新的商圈必定会产生的。反过来我们讲重庆，重庆现在面临着历史上最好的机遇。重庆今年直辖10年，又成为特区，这意味着重庆出现了一个前所未有的机遇，所以城乡统筹一体化，我个人的意见就是重庆的城市化要进入一个飞跃的阶段，郝老师也要给我们讲。古代的城市就是把这个城市围起来，但是城市的兴旺靠什么，靠这个市，这个市是靠我们的商贸经济。现在重庆要快速的城市化，实现新特区的目标的新的机遇。这个机遇必然带来商圈经济的腾飞。那么再讲讲我们的高新区，高新区作为重庆市一个新兴的城区，作为一个兴旺发达的产业基地，前几天，我跟王主任交流的时候，他告诉我一个激动人心的消息，我们高新区人均GDP已经超过了7000美元，我当时听了非常的振奋，我说这是什么水平。这个说明我们重庆市，我们高新区蕴含巨大的消费潜力。这是我们每一个商家都愿意听到的。在这样一个区域去经营，去消费，去发展，它的商圈的产生是有非常大的想象空间的。首先我要说，城市化必将推进一个新的产业中心。从我们高新区人口的发展，从高新区消费水平，消费能力的发展，那么我们可以想象在这个城市化的过程当中，一个新的商业中心必然会在高新区实现。而目前从整个高新区的发展来看，大型的综合商业中心，集中商业的并没有出现。这个就是中新城上城面临的巨大的机遇，这个也是重庆高新区发展给我们带来的新的机遇。
刚才讲到，既然有这样一个很好的条件，那么是不是这个商圈就自然形成了呢？我刚刚在讲到一个话题的时候说，就是一个“新”字，那么新代表挑战，那么我们怎么做先进，做引导，而不是面临失败。那我觉得最重要的就是顺势而为，应运而生。我觉得是非常重要的，有的事情，创新，如果你领先的两步，因为天时地利人和，方方面面的条件不具备，虽然你的理念是很好的，做得也很早，那么你也会失败。我的意思就是在占据天时地利人和的基础下去创新，这个创新会获得很大的回报。
我们新生活新商圈需要什么先决条件。第二个决定这个成功的价值是什么？第三个是新生活新商圈的保障是什么？
第一个条件是什么？我认为最主要的先决条件是区位。商业人最看重的是地势。担心的是，你这个口岸能成吗？我说能成，我说为什么能成？就是在于我们有非常好的区域条件。在座的高手，大家比我们清楚。商家最关心的是什么？最关心的是第一我的消费群体，就是我的客户群体有多大，反过来就是周边的人口和人口的消费能力。第二个就是交通条件，就是说我的客流是否方便，是不是能够聚集。第三个你这个区位有没有一些比较特征的东西，产生一些比较独特的卖点，这个是我们商家比较关心的问题。我想我今天就以中新城上城这个项目来谈一谈我对这方面的看法。所以第一句话就是区域决定价值。这也是我对区位的理解。
首先我总结了三个特征，中新城上城是把整个重庆市的地图摊开，整个重庆的中新就是在袁家岗，所以它就是区域几何中心。第二个，重庆市的规划，重庆市的交通枢纽，包括南北贯通的道路，基本上中心的位置就是袁家岗。第三个就是奥体中心。它也是重庆一个明确的地表。这一点我会讲，这个对我们的商业的影响有多大。刚才讲，我们处于一个重庆市版图的几何中心，能够复合CBD，沙坪坝、南坪都非常的方便，尤其是嘉华大桥开通以后就更方便了。这样便利的交通条件是非常难得的。
第二个就是说，我们这个中心也是处在重庆市产业园区密集的地方。产业经济不是完全孤立的。我刚才提到一个很重要的是周边的人口，还有刚才讲的GDP，还有消费能力。由于这种产业中心人群的出现使得我们人群比较多，消费比较高。中高收入者占40%。
第三个是几何中心，是我们城市规划的中心地带。另外就是它的消费潜力。五公里半径人口是51.8万，按照重庆市的规划，我们会达到80万，更重要的是这50%是中高收入的阶层，这个是我们商家都愿意听到的数据。大家也经常提到这样一个问题，我们做商业的人，最担心的是我的客人不方便来。以前北京人都不愿意去王府井，去了也不方便，停车也不方便，经过几年的改善，有了明显的改善。但是对于我们来讲，我们这个是天然的便利。大家可能都有体会，我们要去解放碑办一个事，我们付出的成本是多少，但是你如果要到袁家岗来，你的付出是多少？尤其在生活节奏这样快的情况下，大家的时间都很宝贵的情况下，交通是非常重要的。目前2号线，包括公交线，无论你是公交车，还是自驾车，都是非常便利的。
第三个就是奥体中心，从以往的城市发展来看。比如说北京，一个亚运村，它就是随着亚运会的召开带来的消费兴旺。另外大量的文体活动带来的就是娱乐消费的发达。也就是说，奥体中心自然会成为娱乐中心，尤其是对于我们大型的购物中心来讲，是一个非常重要的卖点。所以对我们中新城上城的分析，我们是几何中心，我们是交通中心，同时我们也是文化体育中心，那么这几个条件决定了它具有先天的地理优势。第二个，定位。上面讲的区位蕴含价值是先决条件，但是你不知道去发掘它，不知道去做一个合理的定位，也是不能成功的。所以我们在商业定位上是下足了功夫。我们就对这个地方的商业定位做了规划。我们包括规划、定位等等方面我们做了半年多的时间，为什么要花这么多的工夫？第一个对不起我们的重庆人，第二个对不起我们公司。第三个对不起我们的商家，更对不起我们重庆市的消费者。所以一定要把这个地方做好。除了刚才讲到对周边人口、商业环境的调整，另外我们做了非常细致的消费者的调查。这个地方到底缺什么，如果在这个地方做一个商业设施，究竟应该做一个什么样的商业设施。我们公司的一个老总说，不要讲一个商业商圈的概念，你应该讲需求中心。我说不矛盾，我们就是新的需求，实际上是一样的。
那么我们的定位抓什么，就是抓新的需求，有了这个新的需求，我们抓准了这个新的需求，我们就做准了这个新的商圈。因为重庆传统的五大商业，我们做了分析，他们的优势、劣势在哪里。我们都做了非常细致的分析。我们分析下来发现几大特点。
第一，商业的发展是跟城市经济的发展，跟城市化的进程，包括跟人文方式的变化产生的。今天我们百安居的老总也在这里，以前北京的装修行业都是去大卖场，很少有专卖店，今天怎么样？今天80%的人都是去建材的专卖店。从一味地追求价格到追求品质的保证。它是要求这种综合的需求，一样的，我们重庆直辖10年，已经摆脱了传统的物质需求，吃饱穿暖。我们现在是希望生活更加健康，能够快乐的生活，就是生活方式的变化。那么这种生活方式的变化，在重庆五大商圈里面体现得不够充分。这种历史的基点，还有传统的城市，满足大量消费的店铺。而这种新的生活方式的东西在各个商圈都有，但是相对来讲，不足或者说是缺少一种衔接。那么我们分析下来，这就是我们要抓住的点，就是在整个城市发展当中，我们要抓住重庆人生活方式的变化。我们要给这种新的需求一种充分的满足，这就是我们在袁家岗，中新城上城要做的东西。这个建筑为什么要做成城市综合体，这个话题我不在这里展开讲，就是说从国外的一些大都市，包括国内的大都市的整个发展趋势来看，就是传统街区的商业中心的形态，正在面临很大的发展。而比较新的，高度集成的，又相对中心的位置，包括宾馆、办公、停车等等。然后我们有非常好的购物空间，能满足大家一站消费的空间。有很好的公寓、住宅。这个就是商业的一部分，我们提出来。前一段时间有一个口号就是城市之上，生活之中。就是对这城上城做了一个更好的理念。这个是我们对项目整体的定位。
那么对商业的定位。我们对重庆的商业做了一个分析，我们要做重庆第一家新生活方式的中心，也就是说带来生活的需求，健康的需求，时尚的需求，都能够在我们新生活方式中心得到满足。
我们生活方式中心有6大主题，一个是时尚生活中心，能量购物中心，在座的行家认为，这个是国外是城乡结合的部位，怎么放在城市中心的。有大的停车场，像百安居、沃尔马这样的专卖店，它满足生活的全面需要，那么我们怎么样放上这样一个消费中心。基本上还是在相对比较中心的位置。这样我们把百安居、沃尔马引进来，就能够让核心的商圈人群得到基本的满足。
第三，主题的中心。我们会有很好的KTV，酒吧，我们会把大家的生活做得非常的精彩。还有跟我们奥体的特征，高档的商务是匹配的。我们在设计上都会体现一个文化的色彩。另外就是高端的商务中心，如喜来登酒店，包括高档的写字楼。这个细的都我就不讲了，对于每一个主题我们做了精心的规划和定位，我们现在的主题商家，我们都有很好的商家来引领。
另外我们还提出来一个概念。因为我们是新的生活方式，我想给大家加深一个印象。重庆的大门是朝天门，重庆的客厅是解放碑，我们提出的是我们要做重庆的娱乐会所。然后就是大家非常关心的，商业管理的定位。我想说的是，刚刚在和靖主任交流的时候，重庆的地产就是商业的分离和销售。中国最早的一个概念就是北京的西单，现在已经倒了。近几年也出现了这样一个情况。沈阳，一个著名的地产搞的商业中心。因为保证不了，经营不下去了，把它炸掉才是一个负责任的企业。我们中新集团还有很专业的开发商，我们要统一经营，统一管理。我们的商业、酒店，我们有30万的商业设施都是不卖的。我们统一经营、规划、推广实施下去。
这个具体的分布，今天在这里就不讲了。最后一个问题就是，有了很好的区位，有了很好的定位，那么怎么样保证项目的成功。第三句就是实力保证价值。
要真正落实好就是要靠实力的。这个商业是需要培育的，那么这个培育期，需要3到5年甚至更多的时间，所以需要更多的时间。第二就是理念的问题。有的人想卖完了就走，实际上很多人都卖不了。我们要做这个商业地产，大的购物中心，我们就要有充分的实力来保证。商业地产不是一个随便玩儿的行业。我总结了一下，我们要有资金实力，第二我们要有专业能力。我们的团队是专业的，我们对商业地形是非常精通的。那么我们的合作伙伴是非常好的。我们要有信心、决心、耐心。我们要看到它的长期经营以及以后的价值。第二个要精心，商业做的就是细节，如果我们从选址，到定位，到招商，到运营管理，把每一个细节做好的话还是有问题的。就跟一个嗷嗷待哺的孩子一样，做到精心，如果没有营养，没有锻炼，你是做不成的。还有就是决心，做这个事，就一定要做好。要放到一个企业发展的高度上，要有一个社会责任感。所以从这一点上面，我想我们是可以做到的。
第二个就是我们的经济实力是非常雄厚的，我们是中国房地产行业100强的企业，在香港的上市公司，我们的业绩也是非常的良好，非常受广大投资者关注的。我们自主运营将近150万。这个事情不是顺便到重庆来做的，我们是放到全国的战略高度来做。所以我想告诉大家的就是，今天我在这里跟大家分享对商业地产的体会，同时也给大家介绍了我们中新城上城经营的思路，也是希望给在座的商业朋友们，一起携手，为我们重庆市，为我们的高新区打造一个标志性的商业建筑，打造一个可持续，长期发展的，在全国，乃至全世界都有影响的商业实施。最后我用一句话，同道通行，分享共赢。谢谢大家。
主持人：感谢徐总的精彩发言。徐总的发言让我们来自全国的媒体朋友非常的兴奋，因为徐总说了三个没有听到的词，新生活中心，新生活方式中心，重庆商业商圈。下面我们请出一位重量级的嘉宾，我想他的精彩发言对我们如何打造特色商业中心有一个深刻的认识。下面我们有请中国人民大学教授、博士生导师黄国雄先生。他的演讲题目是“如何打造有特色的购物中心”？
黄国雄：我想第一句话祝贺论坛成功。第二句话，这个城上城的项目之点在什么？我认为做一个新的购物中心，从全国来看，数量很大，问题很多。我把它归结为总量饱和、结构失衡、泡沫脱险。这几个字来概括当中购物中心出现的问题。
那么作为一个城上城，刚才徐总说的创新，我也感到确实是创新。创新是一个发展，创新是个竞争力、创新是个优势，创新也就意味这风险。那么从徐总谈的，看了这个项目，我认为城上城这个商业中心的项目，应该说有三个突破。第一个突破它是对城市商业形态的突破。六个中心的集聚构造了一个新的商业形态。一个是商业业态，那是企业的行为，企业的经营形势，一种是商业形态，就是商业、企业在某一个形式产生的空间集聚形式和方式，那么这种集聚的形式和方式就构成了我们一般意义上的商圈和商业形态。这一般分为三个类型，一个是质化的形态，就是质化的组成起来。第二种形态就是商业的发展形态，那么这个发展形态就是一个城市的商业中心，社区商业、商业街、交易市场，这个是作为一个城市发展，有机会形成的，那么成为城市的基本内容。那么第三个形式就是最高形态。那么包括了CBD，购物中心，以及金融街等等，那么到经济发展到一定程度以后形成的。作为城上城这个城市，它突破了传统的商业的集聚，形成一种6个中心的商业集群，从这个角度来看，它的市场的辐射力和凝聚力比一般的商业城市大。一个总体面积多，多功能。第二个它突破了商业中心的积累模式，大家知道购物中心产生于上个世纪30年代的美国，开始它是一种社区式的购物中心，到了1950年在西雅图建立一个现代意义的商业中心。但是真正形成一种完全封闭式的林荫大道，那是1956年。就是完全封闭式的。真正走向成熟的是80年代的后期。
作为一个传统的封闭式的购物中心，现在发展的步伐。那么这个创新，我们这一块作为城上城来看，完全是一种开放式的，多功能不的集聚，不仅仅在封闭式的场所进行的。我说这也是一个创新。这样视野比较开阔，功能比较齐全，真正形成了购物的基本特征。因为我们提出的购物中心，四句话，多的集聚，企业化的购物，庭院式的购物，花园式的消费。那么其他的突破，就是突破在形成城市的一种新的亮点。我一再强调，以城建市，以市兴城，商业是城市的基础，我们做购物中心来看，它实际上在制造一个新的亮点，来改变城市的生活方式。所以说，作为一个新的城市的生活方式，他在引导生活，指导生活。不管有几个点，几个商圈，确实是一个新的亮点。这个有机的结合其他，具有较大的前途，我想这是我对“新”的评价。但是这个评价不等于新的问题解决了。
所以我后面提出谨慎介入，创新发展，科学定位双赢战略，这是作为一个购物中心发展，怎么办特色，那么这几句话提出一的背景是什么？有两个背景，一个从世界来看，世界的购物中心发生了很大的变化。一个是从大型化转向小型化，美国统计在1万9千平米一下的占87%，日本是15200，英国14000，那么这个反映出了，从当前看考虑，整个世界的发展，购物中心中小型化了。世界末和本世纪以来，在欧美建立小的购物中心。为什么出现这样的状况，因为土地价格上升了，交通拥挤了。一个商圈180公里到150公里这样一个大的商圈，这种形成购物消费，应该是逐步的减少。所以今年福布斯做了统计，全国最大的10大购物中心，亚洲占了8个，欧美1个，其中4个在中国。人家小型化，中国在大型化。意味着，商圈多大才能辐射，以20万平米来考虑，就销售额来考虑1平米就必须卖8千，如果12亿，一个月卖1亿，一个月30多万。所以这个趋势我们是必须考虑的。国际的购物中心小型化，这四大趋势必须作为我们中国购物中心考虑的。这是我们必须面对的一个问题，就是世界已经发展了，不再搞大的。这是必须考虑的问题。
我们中国经济老讲1、2、3，所谓1、2、3，从我们的经济总量，我们的GDP，从我们的外汇储备，都是世界前三名，但是我们人口这么多，能不能承担这样一个生活方式。这是一个前提。第二个前提，中国购物中心的发展现在应该处于盲目发展的时期。从99年到现在为止，购物中心得投资达到了100991，平均以25%的速度发展，可是我们生活水平的提高，零售业的发展也就是14.5%。人民生活水平提高也就是12%，那么这个发展是不是带来的发展，带来的问题。去年商业营业面积是1亿2千3百万平米，卖出去的是4千一百万平米，大家看这个数，觉得购物中心的发展有过分的膨胀。这个膨胀，我认为按照三个标准的衡量。包括重庆在内，去年统计的达到了178万。北京达到了245万，那么这个是必须考虑的。第二个开了、招商了，可是3个月就走了。半年就撑不下了，那么这个怎么办？走了招？这个是反映我们的问题。第三个是销售率。全国最典型的例子，1千个购物中心只卖1万块钱，几乎喝水都不够。开了三个20多人的购物中心，有没有人，谁来买？我说这个要谨慎介入。那么在这样的条件下，要研究如何创新发展的问题。就是领先别人，区别别人。商业就是追求一个原理，和而不同，同而不和。要形成一个团结集聚，形成一个优势互补，如果同却不和了，大家一样的城市，一样的商品，一样的经营理念，肯定要打架，而且会出现恶性竞争。那么创新发展要根据不同的地方来考虑，所以这里提出了，以城建市，以市兴城。就是要根据不同的地段，不同的区位来研究我们构建的购物中心。没有特色就没有竞争力，只有错位经营才有这个发展。应该说从理念、结构都有创新。我们并不否定全国购物中心都不行，所以我们提出一个结构失衡的问题。这个失衡包括区域、区段的结构。包括大中小之间的结构，现在我们过多的贪大、求量、追高。这样的购物中心目前我们还不大注意，这一点是我们必须考虑的。
第三句话就是科学定位。我认为这个项目科学定位比较好。购物中心本身是一个生活方式。是一个零售发展的一个新的形态，那么作为生活方式，它要基于城市生活，作为一个城市的民生工程，为居民提供各种方便。以构筑环境和谐，社会要协调，各方面要改造，必须考虑价格的问题。
第四句话就是要双赢。双赢战略就是要处理好开发商和供应商的关系。在中国的购物中心的发展，可以说这么一句话，不缺开发商，缺供应商。开发商应该说，介入商业地产的各个方面都有。现在至少有5个方面想介入，一个方面外资加快进入中国的市场，在这个角度，他以各种形式来参与了商业地产，特别是购物中心的建设。上海的购物中心的外资所占的比例达到了35%，也就是说现在外资还要加快进入。第二个就是房地产的开发，延伸、转向下游，进入了上游地产。特别是我们房地产的政策，可以调整土地的收缩，自主资金的比例提高，这些逼着进入商业地产化。
第三个，其他行业由于考虑了零售业的资金流量，一般的都想在商业地产开发。
第四个就是商业零售集团，不仅自己开店，还想搞地产。很多区市，包括国有单位，他们很多应该说以商业地产来支撑着他自己的零售业的发展。
第五就是政府政策的驱动，积极建设。那么从这个角度来看，应该说商地产确实有天时地利人和，但是开发商方面，我们是不是考虑到他们的问题。有商有业才能协调发展，有商无市，必然衰败。那么如何实施这个双赢的战略，中国的供应商和经营商也先天不足，没有形成规模。所以三个月，半年支撑下来，能够归本，那么就可以了。很多的支撑不下来，更多的换地，到其他的地方经营去了。这个项目的形成，没有3年到5年的商业集聚期，它不能形成气侯。所以不求历史拥有，但求天长地久。要做长，要久，做精，做美。我们现在很大一部分，从我们整体来看，我们的零售业的平均利润是1.33%，批发业是2.05，要支撑我们的15%，今年可以达到15%到16%，到支撑我们30%连锁企业的发展，要支撑我们25%购物中心的发展，那么这个资金来自何方。有三种情况，一种情况是上市，所以从圈地运动进入了圈钱运动。第二个，银行贷款，你必须为银行打工5到7、8块钱，第三个拖欠供应商的钱，厂家的钱。那么这三条都不是解决根本的办法，是我们供应商要在这个地方，真正在这个商业上来了，我来赚钱，这个难度比较大。所以从这个角度，开发商必须要对供应商实施全面的打折，要进行一种优惠。一个商业建设，你要形成气侯再进入商业，如果你朝前进入，因为你的房子定了，已经卖两年三年，所以说这种商业也要支持。就是说商业与商圈的形成需要一个经济区，这个经济区有雄厚的资金，可以的，没有问题，我卖不出去，我有资本。可是供应商没有。所以最后，我的意见就是，我们在购物中心的发展上，就应该是谨慎介入，创新发展，科学经营，双赢战略。能够得到不断的创新，不断的发展，能够得到人民的承认。
谢谢大家。
主持人：下面我们进入一个激动人心的环节。下面我们有请中新城上城的招商总监为大家主持下面一个环节。
总监：我相信大家在听完黄老师如何打造有特色的购物中心后有很多的感受。我们也相信中新城上城作为新的生活方式，新的生活中心，那么在我们这次论坛签约高潮之前，下面我们请出百安居中国区域胡总经理。
百安居胡总经理：尊敬的各位嘉宾早上好。非常容幸能够参加这次的盛会。作为世界500强的百安居，能够与中新集团成功的签约，这也标志着百安居在重庆成功的着陆，并且是一个新的发展。作为百安居行业的领军人物，经历了38年的发展历史，已经在欧洲获得多项荣誉的超市，在2001年获得欧洲最环保超市。百安居为整个中国的装修行业提供了一个好的平台。百安居首次列入2002年家具连锁行业销售榜的第一名。百安居始终坚持一站式购物齐，包括建材、木材、瓷砖、地板等等近5万多个产品。为我们的家装客户提供了更多的选择，同时在2002年的8月，提出了团购的业务，与万科等等建立了团购业务。百安居在未来的发展当中，还继续与各大城市的重要地产商、知名地产商一起开发。
作为重庆，是我们百安居在北京、上海、广州、深圳等重要城市之外的，第一个超过4个店的城市，这标志着我们对重庆充满信心，我们要充分的抓住在重庆的机会。我们会更好的顺应这个市场。作为一个新兴的行业，刚才徐总已经说，这个行业需要信心、决心，那我们承诺，作为签约单位，我们将以优质的产品、良好的服务、专业的技能，完善的管理，协同中新集团，为这个社区，这个城市，一起作出贡献。
主持人：非常感谢胡总精采的发言，接下来我们进行的中新城上城与浙江横店集团、中国工商银行两路口支行的签约仪式，下面我们有请黄绍渊做贺词，有请。
黄绍渊：尊敬的各位领导、各位来宾以及我们各位媒体的朋友们，大家好。首先感谢各位在白忙之中抽空前来参加购物中心与零售业发展高峰论坛，感谢高新区政府对我们长期以来的关注和支持，同时也感谢各位商界的朋友对我们的厚爱。此次香港中新集团与横店，中国工商银行股份有限公司联姻，打造这个中心。很高兴见证和分享这一时刻。香港中新集团进入重庆一年来，全力以赴推动中新城上城的项目，从开始我们有意识的与各个企业合作。重庆商业的名片，我们策划定位，物业管理，与大型的企业合作，已达到我们在重庆的第一个目标。在前面我们各位领导、专家已经从未来的商业运营做了详尽的介绍和展示，我们恳切的希望大家对香港中新集团以及香港中新城上城项目提出中肯的意见和建议，在大家的支持下，使中新城上城的项目能够完整的运营成功，最后我再次感谢我们高新区政府的领导，以及各位朋友对香港中新集团和中新城上城的支持。同时对各位来宾的光临，我代表集团表示再次的感谢。祝愿中新城上城在香港中新集团和横店院线，香港一兆韦德公司，中国工商银行的合作之下，成为具有代表意义的城市中心。谢谢大家。
主持人：感谢黄总精彩的发言，下面我们进行的是香港中新集团与横店的签约仪式。掌声有请我们的两个老总。有请黄绍渊先生做见证。
主持人：有请徐圣雄先生致辞！
徐圣雄：尊敬的领导，各位来宾大家好。我们横店集团从中国影视界特色来看，中国有1/3的古装戏也是在我们的横店，中国的大片，《英雄》、《无极》、《黄金甲》都是在我们横店搭设的。同时中新城上城，本身较高的定位和形象对我们也有较高的发展和促进作用，我们中新城上城的五星级的影院的发展有很大。本身我们的横店集团，以商业模式作为基础，我相信我们横店集团与中新集团的合作一定能取得很好的成绩，谢谢大家。
主持人：感谢徐总裁的精彩发言。下面有请Robert cook先生发言。
Robert cook：上午好！先生们、女士们。我叫Robert cook，是上海一兆韦德的总监。我和我的团队非常感谢高峰论坛的组织方邀请我们参加本次论坛。一兆韦德非常感谢香港中新集团和他们的团队能够选择我们在中新城上城这样一个多功能复合型的中心中运作一个激动的会所。一兆韦德作为目前国内最大的健身连锁机构，我们确信在中新城上城当中能够与其他著名国际品牌一起取得巨大的成功。非常谢谢。
主持人：非常感谢Robert cook精彩的演讲。下面有请香港中新集团副总裁徐毅和Robert cook先生下台签约。掌声有请曾珠先生做见证。祝贺我们的中新集团与上海一兆韦德集团正式签约。下面我们有请香港中新集团与中国工商银行重庆两路口支行签约。掌声有请徐总与我们的行长签约。
（签约中）
有请香港中新集团副总裁黄绍渊先生一起上台启动我们的水晶球。让我们一起为高新区的未来喝彩，为中心城上城喝彩。感谢我们的各位商家，感谢我们的领导，感谢我们出席的各位嘉宾，让我们一起举杯喝采。有请我们高新区的周局长一起见证。让我们一起举杯。举杯共祝我们中心城的项目正式起航。感谢所有的领导、嘉宾。尊敬的各位领导，各位来宾，那我们今天上午的签约仪式到此结束。接下来我们进行的是答记者问。
主持人：感谢马小姐。下一个环节是我们的媒体提问，我相信有很多的记者关心我们的项目。有请高新区管委会局长曾珠先生，香港中新集团副总裁徐毅副总裁，一兆韦德的总监Robert cook先生，中国工商银行重庆分行两路口支行的行长、中新集团徐总一起上台。那么我们记者可以开始提问了。
记者：你好我想请问一下张局，刚才徐总在演讲当中提到，高新区将有一个新生活，新商圈，我想问一下，政府对于这个新商圈有没有新的规划，有没有什么支撑，你认为这个新商圈在重庆的优势哪里？
回答：作为高新区，我也讲了。按照国家级的高新区，按照字面来讲，只发展高薪技术产业，但是我们重庆的高新区就地处主城，面积比较大。所以我们不是一般意义的开发区，在主城，肯定要发展与主城一样的产业。但是我们作为商贸服务业，发展与城市配套的产业，市场与购物中心是我们的重中之重。作为这一点，在这几年我们也深有体会。以前重庆就是推而进三，推出工业。现在我们重庆是以发展商场为主。作为高新区，也就是最近专门出台了商贸发展的意见，以管委会的文件形成印发的，就是发展商贸服务业的若干意见。包括我们从资金，从各个部门的服务，从规划建设，各个方面都给予大力的支持。以前高新区有一个楼宇工业的说法，现在我们把这个工字变成了产了，这个体现了高新区发展第三产业的信心和决心。
记者：我想问一下作为奥体的中心区有没有相应的计划，问一下高新区经济区的局长？
回答：我们在商贸服务业上面，提出奥体休闲、购物一起发展。我们也请了商务部直属的规划院为我们打造商业街，特色街。作为现在高新区地处主城，第三产业确实是我们发展的重中之重。就是今年三月份，国务院出台了加快服务业发展的意见，就是确定了一个目标。2020年全国的服务业水平占GDP占50%以上。作为一个主城区的竞争力是否强，跟他的服务业相关。所谓为企业搞的咨询论证、财务咨询。产后就是销售、宣传、推广等等也属于服务业的范畴。所以我们高新区，这个规划应该说就是两个月以内会完成，到时候我们一定会按照这个规划来实施。以前我们也有规划，但是我们认为与重庆的发展一小时经济圈有差距，所以我们邀请一流的商业部门为我们规划。
记者：您好，我是腾讯大渝网房地产的记者，我想问一下，中新集团的徐总。中新集团作为重庆外来一家有实力的开发商，你们对于重庆的开发战略，你们是怎么考虑的？
回答：我们集团对整个商业地产，整个行业的发展的战略。我们的年初的发展规划当中，有三大战略。其中就是我们的经营业务，就是商业经营。这个刚才我讲到，到年底我们有持有150万平米的商业物业，这个商业地产作为我们的三大主营业务之一来发展。第二点重庆作为西部的经济中心，作为试点。大家可以期待，我们可以精心的做好中新城上城的项目，第二我们同时也会在重庆其他的地方物色，也继续会在重庆做更大的发展。
记者：您好，我想问一下，横店的徐总。你们横店在重庆是如何考虑的？在中新城上城大概有多大？
回答：在我回答之前，我想说明一下，我不是横店的老总，我的老总是我的老板。我只是老板的助理。刚才我们这个小姐提到的这个问题，在我们这个中新城上城里面，我们以4000平方米的位置来打造这个五星级的影院，定位是目前国家一流的五星级影院。整个战略就是我们跟中新集团同步进行。谢谢。
记者：我是新地产的记者，我想请问一下中新集团徐总，刚才提到城市会所，它到底是什么含义，它包含了什么形势？
回答：刚才我提到三个定位，这个跟整个城市的建构是有关系的。我们是作为新生活方式的中心，它所代表的重要理念，它反映的一个重要的主题，就是健康、休闲、娱乐，如果用概念化的东西来讲，就是经济的范畴。我们把很好的餐饮、休闲、娱乐，我们集中在新生活方式中心里面，包括它的规模，它的搭配。我们顶级的会所一兆韦德，还有横店集团，做娱乐。还有很多没有带来的商家，他们会打造一个，让重庆人得到充分享受的场所。这样来讲，作为整个重庆的会所。谢谢。
记者：我想问一下胡总，你们百安居在重庆已经有4家了，我看到基本上在新兴的商圈，这个建材的商圈，它的区域入驻，商业入驻都也一些调查，你们是有一个什么样的考虑？
回答：非常感谢媒体对百安居的关心和支持。 我们做建材超市的提供，最关键的是客户群，这个客户群，来自于新等的客户。作为新兴的商圈，对我们整个企业来讲是一个很好的目标客户群的潜在力量，我们分布在龙湖、黄泥磅，还有南坪，首先南坪是一般商业非常好的城市，城中城，对顾客的购物有一个非常好的便捷。然后黄泥磅，以前都认为是滑铁卢。同时还有龙湖，包括整片的经济开发，房产开发也给我们提供了很好的客户群。第四个选择中新城上城的目的是结合了刚才徐总谈到的新，再结合了高新区区政府的决心，还有这个区域未来的力量。另外我们几个城市开发下来的最好的几个店，都开发在最好的几个区。包括成熟、发展。变得更加的强大。包括上海的浦东，杨浦店。现在是上海最好的店。而且我坚信，公司有大量的资料显示，中新城上城是重庆未来非常好的一个发展店。谢谢。
记者：四年前，我从上海来。我想问一下马俊先生，一兆韦德来到重庆，你选择中新城上城的理由？谢谢。
回答：非常高兴能够听到老乡的提问。谈到来到重庆的理由。首先我要讲一下一兆韦德的定位，我们老总所倡导的定位，我们一直没有把自己当成一个健身会所的经营者，我们定位成我们是健康服务的提供商。我们倡导的是健康的生活方式。这个是我们一个核心的定位。由此我们在看重庆，随着重庆日新月异的发展，以及国家政策的倾斜，我们看到众多的城市，一个国际化，一个时尚的消费阶层正在形成，这一群人是我们主要的受众。这一点是很大的吸引力，这是一个主要的原因。由此我们看中新城上城，我们倡导的是健康的生活方式，新的理念，这个是中新城上城的理念是吻合的。我们需要打造的是新的城市会所，我们来合作，一起打造中国西部的激动人心的会所。谢谢。
回答：我们应该说有条件成为全国最好的美食街。高新区在美食这一块还不能满足人民的需要。前年阿兴记的老板来找我，他的发展还不是餐饮的地区，但是发展非常好，去年上税是130万。所以说从这个板块来讲，确实需要档次比较高一点的餐饮来入驻。
主持人：大家一起来这里兴旺发达。
记者：我想请问高新区的曾局，目前高新区的商业现状是什么样的？除了中新城上城，还有哪些准备打造地产？
回答：我们高新区现成的土地已经不多了。大家也看到了。作为我们渝高集团，在二郎打造一个秋池商业街，我们的商业市场，以前不是为了建商业市场。开始的设计到建设。都是通过其他的形态来改变的这种专业市场。所以说有些还不能满足生产资料、专业市场的需求。有一些还是建的临时的，临时建的商业设施。所以说高新区这一块应该说，像中新城上城大体量的不是很大。作为这一块区域来讲，也非常好的区位交通优势，有雄厚的消费实力。这一块作为高新区的管委会肯定认为我们商家，在这一块肯定是有非常好的回报的。谢谢。
主持人：那么我想讲一下我们记者的事情。今天我是双重身份，一方面我也是一个媒体工作者。下面我请教一下徐总。这个问题是很久就想问的问题，因为看到徐总在北京商业运营的经验非常丰富，我们看到北京的整个商业发展趋势是多中心的商业发展。那么重庆由于天然的一种环境的原因，可能已经形成了这种多中心的格局，那么徐总认为北京的多中心格局与重庆的多中心的格局是不是有差异。那么重庆应该走向哪种方向？
回答：北京就是环路，环三、四，但是这个问题带来一个问题，经济的高度的发达，商务的活动越来越多，呈现多极的情况下，时间成本浪费。第二个就是说老百姓一些基本的生活需要，包括刚才说的，物质生活的需要，精神生活的需要，那么要求到消费的场所，相对来讲，集中在单中心以后，带来了极大的不变。现在北京要发展两轴两中心。我想，实际上重庆市跟北京有一些不一样，重庆市可能比较早的考虑到多中心，重庆最早是组团的发展，这种组团的发展带来商业的跟随。从解放碑一个商圈到五个商圈。我想说的是重庆市新的一种经济的发展，包括城市化进程的加快，然后我们中新城上城，城市几何中心的位置，包括很多大城市都是不可忽略的一点。尤其是他在几何中心，交叉中心，奥体中心这样的一个位置，而这个城市的工业，刚才讲的也有餐饮街，综合的大型的购物中心没有。所以说这个地方，它的天然的条件是非常适合发展成为一个新的商业中心，不是说重庆的商业中心是固化的，它也是在产生新的中心，或者说是中心产生漂移。像广州的天河城、上海的徐家汇，北京的亚运村，都印证了这个发展的规律，多中心肯定是必然的趋势。第二，中心不是必然不变的。它是随着你经济的发展，随着人口的发展，发生变化的。
主持人：感谢我们嘉宾的发言，现在我们提问的时间结束。我们的中新城上城提出了好的理念，新生活，需求，新生活方式。另外我们下午的论坛活动，还有更多重量级的嘉宾在这里发言，谢谢大家。
下午14：00 专题演讲
主持人：女士们，先生们下午好，我不知道大家中午有没有休息好。下面我们开始我们论坛的下半场的内容。我们首先请出，我想请一位，可能会让大家在下半场精神比较振作一下的，我们掌声有请中国商业地产联盟副会长徐勇先生。徐总今天给我们讲的主题是《从华贸中心招商成功看非主流商圈购物中心的必备条件》，我也希望今天的演讲是一个非主流的演讲。
徐勇：非常高兴能够跟大家交流一下购物中心的问题。今天上午专家也讲了，我们是从实践的角度谈一下对购物中心的看法。我今天也是讲一下关于我们北京的华贸中心的案子。因为这个案子跟我们中新城上城的案子有一些相似。我想通过我们这个案子可以判断一下中新城上城的一些条件，那么这个就是我们在北京北四环边上一个大型的建筑物，就是北京的环贸中心，目前已经建成了，应该是东长安街的标志性建筑。
首先我们可以看出整个这个地理位置，大家可以看到，我们所在的华贸中心，离三环大概有1.5公里。这个位置，如果没有建华贸中心之前，没有人可以看好这个。华贸中心开发商也就是电厂，发电企业。所以说这个位置的商圈的位置不具备。
第二个它的弱势在哪里？就是它离国贸商圈非常近，它的直线距离是1.5公里。但是它最大优势是交通要地，就是四环要下来。另一个个就是北京有一个非常主要的一个次城区。还有一个是三环与四环之间的主干道，这个里面有很多新型的住宅。
所以说这个位置，它就是一个连接新的住宅区的。因此从这个位置上来讲，我们可以看得出，华贸中心的交通位置是交通要道，而并不是一个商圈，而且从环境来说，也是很有问题的，因为有一个大型的发电厂。这是华贸中心的设计和布局。它在设计的时候有一个比较高档的公寓，这个公寓造了7栋房子，两栋写字楼，还有会所。这个公寓建造的时候，它的附近棕榈泉当时在北京售价是非常高的，开盘的时候将近1万多，当时北京的房子没有达到这个数。再一个北京当时也提出打造CBD核心商圈，它是在东侧。根据这样一个地理位置，它在设计住宅的时候，就是一个高端的住宅。为了避免发电厂的干扰，建了一个东西把它和发电厂隔开。等它卖完总共用了6个月的时间，应该说是一个非常成功的项目。
在06年被评为北京市销售楼盘最高的楼盘，它总共是卖了29个亿。那么等到住宅这一块相对成功以后，他们紧接着在商业这一块谋划，因为住宅的成功，所以在这里定位做高档商圈。首先要具备几个条件，酒店是首先必不可少的。这个酒店的水源呢？当时开发商的老总，他想了一个办法，首先他亲自跑到香港去寻找万豪集团。当时看了以后就摇头，在发电厂旁边开一个酒店行不行？他就对万豪集团亚洲总部的老总进行了说服，在他们的配合下，他找到美国万豪的董事长，所以这一次定下来两个单，一个是万豪，一个是迪丝卡布（音），通过这个的定位就决定了两个商圈的确定，它的确定就奠定了这个商圈的确定。
第二件事就是主力电。因为在整个设计的时候，商场的面积是18万平方米，总共的面积是25万平方米。华贸首先考虑到的是商场，谈判当中首先考虑的是自己做商场好还是外面做商场好。第一跟北京华联合作的时候就去美国谈判了。当时华联集团认为，在中国的市场上不应该以自营为主，应该是联营或者是租赁、联营结合起来。同时我们又找到了台湾的星光三越（音），我们到星光三越去考察了，我们去台湾去了7次，我们的文化不尽相通，我们对文化的理念、认识。他们的模式就是以租赁和联营为主，它非常符合大陆的情况。所以它就作为主营店。他们也想进入大陆，他们想首先我要进，首先是北京最好了。之前最好是能够找一个大一点的建筑，他们提出来，要么不做，要么就是整个18万的建筑。当时我们跟华贸中心进行协商，当时他们还是不同意，你要靠主力店，主力店也很重要。最后他们同意把华贸中心这个位置给我们。总共18万平米，停车场16万平米，商业面积12万平米。这个就是主力店的形成，使整个商圈奠定了一个基础。
紧接下来就是星光三越企业的标志性，然后就是华贸中心将近6万平米的商业，基本上是依附了商业的定位。另外就是我也帮华贸中心招商，也引进了其他的品牌。因为星光三越引进了90多家品牌，300多家国际品牌，还有一些化妆品品牌。其中因为谈判，虽然不大容易谈，但是我们也谈成了。和星光三越合在一起也就建立起了一个商圈。这个商圈实际上是一个需要长期坚持的过程，时间虽然有两三年，就是要坚持这个理念，然后一步一步突破，最后就是达到了预期的效果。
现在大家也看到，这三栋写字楼也是非常有标志性的建筑，在长安街上。这个标志性的建筑业奠定了我们的地位。这个建筑也决定了一个购物中心有没有优势的地方。如果我们建筑物比较平庸的话，对我们的商业的形成有很大的作用。当时我们也看重了它的标志性。因为星光三越是面向大宛路的，但是由于长安街三栋写字楼的标志性也决定了我们华贸商圈的标志性。
我总结一下，华贸的优势在于CBD的边缘，我们在北京有一个现代城。就是他的地理位置比较好找，比如说你问华贸中心在哪里，就是在新华中心对面。还有就是长安街的影响，像上海的外滩一样，我们打的口号就是，在长安街唯一的一个临街的上铺，是很有吸引力的。我们给他们讲，长安街这么长，现在的商业位置已经没有了，从这个角度，我们来宣传我们自己的特点，所以定位自己的优势。
第三，我们大肆宣传四环。
第四，就是对我们的商业面积，本身是形成一个聚集点。
第五个就是对周围许多高档的住宅进行宣传，通过这个宣传来体现我们的优势。同时我们也分析到我们的劣势，发电厂花了10亿元来搞环保，所以他们集团下决心、花决心做环保，所以这个是花园式的工厂。我们不是回避这个电场，而是带他们到这个电场去参观，我们把整个的电场作为环保来宣传。
第六个，交通拥点。我们出了巨资改造这个道路。我们从主街上脱离一个下来的路。
第三个我们是关于国贸商圈的问题，我们也做了分析。所以我们从优势和劣势都做了分析。
最后我们确定自己重要的卖点，就是招商的重点。现在华贸中心建成的基本的情况大家看到的是，首先是三座超过100米的5A级的写字楼，是非常高级的写字楼，两座超豪华的酒店，还有商务楼和公寓，这个就是整个商业的情况。商业的部分有新华天地，还有商业街，还有华贸广场，我们在这个华贸广场里面有一个叫城市客厅的概念。
我下面就把已经开业的星光三越，总共是招了900多个品牌，在这个招商的过程当中，我也参与了其中的工作。首先星光三越，我们分析他们的特点，我们对餐饮这一块应该比较加强。因为它在台湾的店也是注重餐饮的，他们没有想到我们提出的餐饮是超过他们的想象，他们的比例是不超过10%，我们提出的是超过20%。当时他们的两个老总都是不理解的。我们说如果你不大他们都不会来，每个六层都拿出来以外，把整个六楼拿出来做餐饮，把负一楼拿出来做餐饮。后面我们到华贸做餐饮的时候，也是把整个负一楼拿出来做餐饮的。这个里面有快餐、中餐、西餐，所以整个就是商务活动的场所。现在酒店还没有开，办公楼还没有全部入驻，但是餐饮已经卖的非常的好。餐饮我是非常反对做大餐饮，最大的餐饮就是1000平米，就是浮士德的。那么大部分的餐饮店是进行控制的。整个六层我们给了6家店，所以大家的成本也低，利润也高。所以说我们在餐饮这一块做了很大的工夫，可以说北京市比较好的餐饮，特别是快餐，紧接着不断打进来，除了麦当劳没有进，现在已经想尽一切办法往地下室走。这个是整个大堂。
其他的在整个设计当中特别注重写字楼与写字楼的互动，考虑到写字楼的特点，我们特地拿出一块来做办公的服务。所以我们觉得中新城上城有这样的功能，不仅是做商业，还是做服务业都应该下工夫。这是我们星光三越开的一条商业街，这一条商业街开出来是卖掉了，然后返租，价格非常高。当时我去的时候，他们有这个任务，先把这一部分的房子租掉，我说星光三越没有开，现在租了也没有用。现在我们租房是这样的，现在的租法是星光三越开业以后，才开始租这一条街，他现在的租金比原来的租金高50%。我们要把我们的核心竞争力形成，形成了以后，招商进入以后，然后再去招一些我们需要的品牌。就是说，我们的租金、形象、品牌才能相对一致。这是设计的酒吧街，实际上这个酒吧街不大不小的，只有四家。北京的酒吧街是比较多的，我们做这个酒吧街，目前是一个策略，就是推迟一年再开。
这里面最主要的讲一下，我们做整个华贸中心项目的时候，特别适合于配套，在整个的购物中心里面有2000个车位的配套，加上住宅的车位，所以整个华贸中心的地下停车位达到4000个。华贸中心的停车库里面有高尔夫的电瓶车。同时有大量的自行车，如果说远了，你可以骑自行车过去，我们的直线距离达到了500米。刚才我把整个华贸中心的情况给大家讲了一下。我认为，一个商圈要把购物中心形成必须有几个先决条件。
第一是必须是交通要道，那么这个交通要道，我觉得首先必须是城市的快速干道，像北京的四环。
第二个，它必须是北京公共轨道交通的干点。北京市在2010年的时候，地铁线达到15条，2020年北京市的地铁线达到40条的时候，全北京的交通是由轨道交通来完成的。在香港、台湾也是一样的，轨道交通，不管是收入高低，都是主要的交通来源。重庆也一样，这么大一个组团的城市，没有轨道交通是不行的。我觉得重庆的轨道交通应该比其他的城市要快。因此我们的中新城上城的项目，我也给他们推荐了一些大型的主力店。同时我也讲，第一个轨道交通站，第一条线的站点就在中新城上城，首先具备了大型购物中心的条件。我觉得对于在重庆搞大型的购物中心，在没有轨道交通的前提下是非常困难的。干道的轨道交通对于这个是非常关键的。
第二是停车位。因为我们必定要进入汽车的时代。北京市的汽车将达到300万辆，每个人都有车。汽车将会成为一种生活方式。那么我们重庆也一样，尽管我们的路不那么好。但是那是必不可少的。为什么华贸会这样，因为有四环等等，所以形成了它的特点。还有一个是建筑物。大型的目标不是3公里商圈，4公里商圈，而是它的商圈的辐射范围，在整个城市来说应该说是全市的，如果要让全市的人知道、了解这个地方，如果没有深刻的了解和熟悉的东西来衬托和标明，那么这样的代价太大了。这样的话，你就必须借用一个已经有的地方。
另外一个你的建筑物的标志性，就是说你可以办公、购物、吃饭，他可以有多种目的，他来的时候可能是办一件事，但是他带来了很多消费的结果。
在华贸中心来说，他作为CBD的边缘区域，它决定了这些特点。
第三点，是项目的规模。尤其是大城市的购物中心，如果没有足够的规模，就不能容纳足够的业态。也就是没有竞争力的。所以说这是一点。第二点就是它的多功能性。对于华贸来说，它的酒店、住宅、办公楼、酒吧都构成了这些优势。
第四个就是目标课程的一次性。我觉得这个是非常重要的，因为我们在做这个购物中心的时候，比如说我们在北京做华贸中心，我们不能说要北京市的全市市民都到我们这里来逛，我们需要的是目标课程。所以我们的酒店、办公楼、商场、餐饮的配制都是按照这个目标来配制的。这样我们才能吸引到相同的人流来，而他们的需求能够在我们这个场所完成。我想中新城上城的配置，他们是配置一个比较时尚的，相对年轻的，具有活力的，给大家带来一种新的生活方式的场所。我觉得它在配置业态的时候，应该是这些，刚刚成家立业，或者是有所作为的阶层。所以我觉得业态的一次性配置是非常重要的。
最后一条就是，我觉得这个购物中心的基础设施必须齐全。这里面特别是，购物中心的配置当中，一定要考虑到家庭，老少皆宜。比如说配置，电影院、游乐设施，考虑三口之家的时候要考虑到小孩，小孩很少。所以我这次我还要建议，弄一些儿童启蒙、教育的东西。因为我们考虑到年轻的，年轻的父母亲、家庭。婴儿的教育等等。可能对我们的购物中心的吸引力更大。
今天就是就华贸中心的案例进行分析一下，还有就是对中新城上城谈一下想法和建议。谢谢大家。
主持人：感谢徐总的精彩演讲。我的很多朋友，都曾经给我说，华贸的案例是中国商业地产的典范。我今天听了徐总的发言，最深刻的印象就是，一个创业项目怎么样从商家的角度出发。另外我觉得我们媒体的朋友，像搜房网的朋友，因为今天讲的都是案例的，都是外面没有公布的。我想你们明天的点击率一定会增加。有请我们人人乐的老总何金明。
何金明：我们是做零售业的，我们最喜欢，也最关注的是零售业今后的发展和基本趋势。我们也对购物中心零售业未来的趋势，在几年以前我们集团投入了力量来研究。因为我们企业是大型超市和百货为主题的。零售业以什么趋势来发展是非常重要的，我们把零售业的基本想法给大家分享一下。
首先我们探讨第一个问题，我们的购物中心是未来零售业发展的一个必然。我有几个理由：首先城市地产的增值速度在加快，特别是中心地带的房地产，增值和价格上涨的速度在加快。那么这一因素，我们认为他将大量的导致城市中心人口选择向城市边缘地区移动。那么这样一个趋势，它给零售业带来了变化，也就是说城市中心的零售业购买消费的水平将随着城市人口的外移也逐渐下降。那么城市边缘地区的组团式的居民区的形成与购物中心的形成为购物商圈的形成奠定了基础。第二个因素是交通，无论是重庆、成都、北京、上海，整个中国的主要城市，交通的拥挤已经成为现实。那么拥挤的成为来看，市中心是拥挤的关键部位。那么城市中心交通拥挤，交通的效率降低，也迫使中心区的人们、居民开始向城市边缘地区扩散。那么这种城市居民由于交通因素的扩散，向城市边缘的扩散，又为购物中心的诞生奠定了商圈基础，也奠定了它经营的特点。因为它是组团式的，有利于购物中心的形成。
第三个因素是交通拥挤，但是人们对私家车的兴趣越广泛，中国主要城市的私人交通拥有量在急剧上升。目前来看，全世界有1/3的汽车销售在中国。那么城市居民私人交通拥有量的提升为购物中心发展也奠定了基础。那么我们说购物中心的商圈一般在8公里之内，当然我们也看到一些论文，说购物中心的商圈，有的说在20公里，40公里，有的提出在100公里。我们从零售业的专业角度，我们觉得8公里的定位是最合适的，也是最不失误的。那么从购物中心的客流来看，40%左右是依赖公共交通来的，60%是私人交通来的。所以私人交通的拥有量起到一个促进作为。我们今后提出的一站式服务，现在没有一家零售业是能够满足一站式购物的。因为我们的业态划分很清楚。比如说作为一个消费者，星期天去超市买了东西，然后去百货店买商品，然后需要到餐饮店去。因为一站式购物、消费的概念在目前是无法满足消费者的。那么随着消费者的成熟或者提高。特别是随着组团式城市居民的边缘发展起来，也就是说，市场有了这种需求，购物中心这种组合能够充分的满足消费者在购物的这个品种上、选择上去满足他。
另外一个是零售业的经营成本。零售业现在的经营成本，最大的成本是租赁的费用。如果继续在中心发展，零售业的成本也在继续的上升。新店的成本云大于老店的成本。城市高收入群体的外移，对生活水平要求越高。私人交通业的提升等等现象，归根到底导致了城市经济高速发展，也就造就了购物中心，推进了购物中心向城市边缘地区发展起来。所以说我们以前讨论了城市经济的发展带来了购物中心的发展机会，因此我们说购物中心将随着城市经济的发展的一种必然。但是我们的必然是不是要大量的开发购物中心，我们认为它应该有一个过程。随着城市发展的进程逐步的发展，而不能过量。
下一步我们探讨如何进行购物中心的定位？
首先我们要明确购物中心商圈的定位，不可以超过8到10公里。那么不同的商圈，不同的社区组团是不同的消费档次，不同的购物群体。因此也必须有不同的购物中心的品牌、组合、商业中心定位。不能不说不同的土地适合种不同的庄稼，不同的商圈基础就有不同的商圈。如果我们违背这个商圈定位，定然会导致经济的困难。但是我们认为购物中心的定位和商圈的结合是一个动态的，由品牌加入购物中心的自愿度来不断的调整购物中心的定位，使这样一个定位基本上符合商圈的基本状况。我们认为在定位大型超市和大型百货的主力经营上面，应该说比较好定位。因为大型超市和大型百货在边缘的购物中心里面，应该是中段的百货或者是超市。但是在其他的方面就不是这么容易了。所以我们认为，首先要正确的定位好大型超市和大型百货的深度和广度，还有商品的层次。因为大型超市和大型百货的调整余地是很小的，那么专卖店可以灵活的调整。我们说购物中心首先是招大户，确定主力店，如果主力店不能很好的定位，其他的主力店定位就会产生困难。那么次主力店是相对于主力店而言的，它一般是指对整个购物中心来说，单店面积比较小，经营的范围比较广的，比如说餐饮业，品牌的专卖店，运动类，休闲类，数码城，家电等等。这样的次主力店将扮演非常重要的角色定位。但是我们在抓次主力店的时候，我们要非常的强调主力店是支撑整个购物中心客流量的关键部位，如果没有主力店，那么购物中心的客流量将受到影响。那么我们要对主力店的形成要注重能力。那么另一方面，次主力店也不可忽视，这是因为次主力店给开发商也好，给整个购物中心的经营者也好，可以带来实实在在的利益。我们说购物中心的租金贡献率，还有经营活力等等指标都依赖于次主力店的经营，依赖于次主力店的调整。因此我们强调要高度重视次主力店，对它的招商要重视，要给予相当大的扶持。
我们说次主力店非常重要，有这样几个理由：
第一，次主力店聚客能力上非常重要的作用。次主力店吸引的是多元化的消费群体，因为次主力店在经营业态上多元化，品牌上多元化，因此给购物中心带来大量的生意机会。而且次主力店是占用了30%的面积，但是却贡献了70%的租金。而主力店是占用了70%的面积却贡献了30%的效益，这样一个概念。
第三个是次主力店能够给购物中心带来全面的经营特色。这是因为次主力店的品牌是多元的，功能是多元的。因此它在经营的特色上能够满足多元顾客的需求，也就能够满足整个购物中心在后期经营上的活力的需求。
第四个是购物中心当中的次主力店对购物中心的硬件需求，特别是通道，要比主力店要求得多。我们看到在购物中心里面，一些主要的吸引客户的品牌，往往是次要位置上。这样可以使购物中心的面积利用率提高。次主力店是不是小店呢？我们认为应该是介于主力店和小主力店之间，不是小店。我们看到和台湾购物中心联盟，在协会讨论上面说，就是说次主力店往往在整个购物中心里面面积在500平米和1000平米左右的店。而500平米以下的是小店。另外他们给出一个意见，就是台湾的购物中心协会。他们认为对专业的主力店比较好招商，而次主力店的招商难度比较大。因此我们在购物中心整个的经营招商定位当中要高度重视次主力店，把重点招商行为放在次主力店的引进方面。但是我们在重视次主力店的同时也要注意小店，也就是500平米的小店的招商、经营和扶持，因为它能够对次主力店起到完善和补充的作用。
综合来看，购物中心的业态组合，我们认为应该是主力店+次主力店+专卖店。那么我们总结一下购物中心的定位关键是不能够超出8到10公里的范围，必须根据8到10公里范围的特点，准确的进行高端、高中端城市的定位。那么购物中心是今后零售业发展的必然趋势，如果今后每个购物中心都是一样的，那么和现在的零售店没有什么区别，那么最终会导致经营走向困境。因此购物中心在自己的定位当中特色化、差异化、特别是根据自己8到10公里的社区组团的状况进行定位是极其重要的。因此主力店应该清楚品牌之间的关联性和互动性。那么在次主力店的选择上，我们要突破消费者的人性化和个性化的需求，要在这方面进行数量和结构上面的调整，即使开业的时候没有达到这个效果，但是开业以后要逐步的完善。
我们说购物中心是未来中国零售业发展的必然，但是这个必然的形成有一个过程。这个过程的过快或者过慢，发展购物中心都是违背这一发展规律的。中国目前购物中心的发展需要由城市中心向城市边缘地带发展的完善。特别是我们的购物中心不能一开始就是开到我们的城市边缘地区，应该是城市的中心逐步向边缘过渡的阶段。那么在边缘的购物中心选址上，应该注重城市中心和城市边缘的部位考虑，而不能完成在城市的边缘。如果我们违背这个规律，我们的购物中心最终会导致失败。踢球，我们说踢足球，并不是盘球好的人就会踢球，而是正确的判断球的位置，然后到那个位置去。我们知道了这个趋势，但是我们必须依赖这个规律，不能违背这个规律。这样我们必将会成为购物中心的胜利者，OK，就和大家讲到这里。谢谢。
主持人：感谢何总的发言。在这里我们组委会我们也请来了台湾连锁加盟促进会理事长王国安先生。下面我们掌声有请王先生发言。
王国安：今天我们的大会主席、徐总裁，各位专家、各位朋友，非常高兴今天能够到重庆来给大家分享一下台湾的经验。刚才我们好几位专家都有提到，过去都有多次到台湾去考察过，台湾商业的发展。最近台湾的商业地产，或者是购物中心有几个新的趋，也提供给各位做一个参考。我们消费分为白领消费、家庭消费、商务的消费、公务的消费、学生的消费。在台湾学生消费是比较高的，一个大学生一个月的消费，就用在餐饮方面一个月就会达到1500到2000块的消费，所以有学校的地方，当地的消费都比较发达。比如说台湾的便利店，大概有20%-30%的营业额都是由学生贡献出来的。台湾最近很流行公仔，就是把卡通人物模型化，比如说你只要消费台币100块钱，你大概可以去换一个公仔。在这样的情况下，对于促进台湾学生的消费跟白领的消费，给大家的促进是非常大的。放学的时间，中小学门口的便利店，有非常多的小朋友买流行的饰品，饮料的消费。一个小学生，就冷饮的消费就会达到1000块钱，台湾的消费可能就会成为以后大陆的消费。台湾的零售业跟大陆的零售业有差不多的趋势。家乐福推出第三代的家乐福，除了家乐福本身，它跟很多的主力店或者是次主力店，或者是餐饮业有很大的经营。比如说家乐福3年前搞了一个新店城，它里面有复合室内高尔夫球场。在一楼反而没有给自己用的，他把一楼，类似上海的家乐福，类似属于年轻人的服饰。一楼大概有8千平米，以餐饮为主，服饰为辅，其他区域的人口就是15万的人口。刚才我说，那个地方是台湾县的一个，在大陆就叫乡镇，它的人口就是10万到15万，当地没有百货公司，所以它把购物的功能就复合到家乐福里面去。
上个月第四代的家乐福出现了。也就是说把家具的行业，有很多的产品也复合进去。也就是说，在家乐福里面形成了一个家乐福的内部的主力店，它不是一个租的概念，而是成为家乐福里面的一个品牌。这个是在台湾的一个发展现象，我认为也许这个趋势也会在大陆做逐步的发展。
其实大陆的商业地产，这几年的发展是千变万化，风起云涌。包括我们中新集团的案子都有100万平米。今天我刚才跟各位，简单的报告了新的趋势给大家参考。另外给大家介绍一下台湾的连锁加盟的产业品牌。大陆有很多的品牌，刚才徐总裁有提到的鼎太风。它在台湾应该讲是属于小笼包做起的。上海很著名的南翔。它在上海新天地的鼎太风，应该讲从早上9点到晚上11点一直不断的有人来。你在鼎太风就餐大概45分钟一个人次。大概在新天地这个餐厅，也就是300-400平米左右，但是一天的营业额高达20万人民币。
台湾联盟加盟促进协会在台湾发展大概有12年的时间，我们这个协会，我们的功能是以促进品牌为主，比如说在大陆，曾锅、欧迪芬等等都是我们协会的会员。其实这大部分的会员，当初在10年前，都是连锁加盟出来的，我们在台湾是一个蕴育连锁品牌的品牌。台湾现在的品牌大概有2000个，大概有七、八百个出自我们。台湾目前这么一个小地方，大概有2000多个连锁品牌，到大陆发展大概有200个品牌，发展到现在。大概开店将近有5万家的店。像大家熟知的，其实台湾的连锁品牌在大陆来讲，像咖啡连锁的上岛、曾锅等等。如量贩店、乐购等等，巴黎婚纱、龙摄影等等。另外各位也晓得，其实在新天地有一家餐厅叫“真的好”海鲜，尤其是一些领导，沿海的领导来参观的时候，我都请他们到这里去吃饭。它一年的营业额高达2千万人民币，他们的规划都来自于台湾，一个产品就可以带来这么高的产值。也就是说台湾的连锁业在大陆在过去的10年的发展是不得了的。比如说永和豆浆，它可以把豆浆的制成品远销到20多个国家。90%都是团体品牌，而且都是我们的协会的会员，在过去的两年，台湾在上海又兴起一个业种—商务酒店。
我想我们协会在大陆，我们本身有一个商务中心，在上海的话也有一个。里面将近有100多个品牌，它包含了衣食住行娱乐，这个里面都有，包含在我个人过去创办的吉德奥教育，办少儿英语培训，衣食住行娱乐，有100多个商务中心，这个商务中心就是提供台湾品牌跟大陆合作的商业历程，或者说跟大型的地产商合作的一个平台。
接下来我简单的跟各位谈一谈，其实刚才几位专家都提到，现在不管是购物中心还是百货公司，还是商业街、或者是超市，现在满足的已经不只是一个生活所需。其实，我们常常去看到一个现代化的生活环境，或者是消费环境，有两个字非常的重要。就是“欢乐”。你常常创造欢乐就可以创造消费，不管是情人节、母亲节等等，都可以创造欢乐，然后就可以创造消费。我常常这样讲，我有的时候去百货公司，男人一年大概进百货公司的时间大概是6-10天，而女人是1个月到2个月，大家知道在上海的正大广场和龙之梦购物中心，刚开始的时候生意不怎么样，而且新光天地25%是以餐饮为主。从男人角度来讲，我们一年进百货公司只有6天，商务的消费是非常的重要，这个里面最重要的就是餐饮。所以当正大广场、龙之梦，它把生活、休闲中心的概念带入以后，就非常的火爆了。大家可以到正大广场去看看，它的整个5楼都是餐饮业，你在晚上的时候可以从外面看到，上面是人声鼎沸，基本上都是由餐饮业带来的消费人潮。当我们去百货公司用餐的时候，我们很容易购物了。当我们看到一双皮鞋，一件衣服，必定会有购买欲。餐饮必定会带动你的购物中心的消费。不管是台湾还是大陆，只要是符合餐饮娱乐，这是今后零售业在短时间之内的一个必然定律。我想家乐福也是这样走的，它最后成为一个生活、休闲、娱乐中心。以前是满足购物为主，现在是休闲，然后是享受了。我想百货公司可以如此，其实我们用家乐福的经验来看的话，其实大卖场也可以如此。所以未来的话，假如有机会的话，不管你进的是超市还是购物中心，台湾有这么多的连锁品牌。未来台湾的连锁业在大陆发展，我常常跟朋友说，其实合作是一个发展之路。未来如果用得上台湾的连锁品牌的话，这么多的品牌也非常愿意和大家合作，这个品牌有加盟为主的，有直营为主的。我们讲“合作创造双赢”，我们认为品牌打造商业地产价格。实际上我们在上海的台湾连锁加盟中心，在过去的半年中，至少有10个城市的领导，像西安、南昌、哈尔滨等等到我们中心去参观。所以说品牌是非常的重要。台湾的连锁品牌可以跟大家小范围的合作，也可以跟大家大范围的合作。我想我们彼此确定，合作是发展之路很重要的一个方式，那么今天非常的感谢中新集团，也谢谢各位朋友，希望通过今天的介绍帮助大家认识台湾连锁业，也希望今天的报告能够促成与台湾的合作。
主持人：感谢王先生的演讲，如果我用个人的意见评价的话应该是色香味俱全。但是这一块我也注意到这个问题，也想请教王先生。好像台湾的连锁业在重庆发展的不是多。
下面我们有请中国社科院财贸经济研究所流通产业研究室主任宋则讲话。宋先生给我们带来的题目是零售业永远要做好的两门功课。
宋则：谢谢主持人，主持人很有经验。我也特别高兴能有机会参加这样一个会，这一次我就是主要来学习。我总的感觉这一次会议开得非常的具体、务实，非常专业，而且话题很集中，所以我也不想扯得太远。社科院要求我们，整个社科院就是研究内政外交一些大的政策。其中和经济有关的就有7、8个所，都在研究经济，财贸所就是研究经济贸易，我这个研究室就是政策方面的研究。有的人会问，我们的零售业，包括这一次的商贸，物流业等等，我们的社科院有什么话来说。我们要把我们面对的情况对高层做一个反映。这几年我主持的课题组对中国的物流组、零售业等等写过折子。这个问题牵涉到很多问题。所以从问题的角度，高层很关注，因此今天我来参加这个会议，我们要讨论一些问题，特别是中新集团在重庆做的这个项目，这个中新城上城的购物中心。大家听到以后，媒体写了一些东西让大家看了以后也非常的揪心。贷款又是百分之九十几，而且成功的又不是很多。而且大家又是看到事实说话的。今天这个会，我感觉非常好。我希望我们的城上城这个购物中心，真正能够做出品牌，作出影响力。重庆人说的“好安逸”，我们就要打造一个安逸的场所。不同的消费群体有这个不同的需求，如果我们给它一个非常好的这么一个场所，重庆其实很容易接受，当然这个也需要钱袋的支持。所以我也想到讲这么几个问题：一个是关于这个购物中心和别的地方不同，就是说我担心的就是，很多地方的毛病出现在哪里。第一国际好大几十万平方米，我们说这个好大。我说你这个可能有毛病，现在一看，果然不是很好。原因在前期的开发商给后期是两张皮。这个往往就是房地产做完以后，后来带来很大的毛病。
我这一次来第一个感觉就是城上城是一体化的，比如说徐总，他原来是做商业设计的，他来搞，前期后期捆在一起，想分都分不开。所以说一个成功的是要把前期和后期分得很清楚。还有今天上午的签约都是领军的老板要加盟。那么他们进来，我觉得他们很精明。因为我是一个非专业人士，外行看热闹，我感觉很有戏，将来会有更多的加盟进来。特别是牵涉到房地产的功能设计的时候，我们开始就要考虑进去跟后来再加进去的成本是远远不一样的。所以我就说，我们重庆在这个黄金地段，将来应该是非常好的。有一个好的示范，有一个好的回答，给大家一个好的信心，现在我们商业界普遍信心不足。
第二个是影响力的问题。因为今天在座的都是老总。零售业到底怎么看？从理论上，从全社会的问题来看，很多的时候我们事情做了，很多时候我们没有做上去。我后面要讲我们的两门功课是。中国流通业、零售业研究。这是国家刚刚立项的，主持人由我来负责。这个是很难拿到的。这个题目被国家立项、认可了，由我来做。反过来，我就要把它做好。说白了，老百姓的语言是最生动，最准确的。促进消费就要增加收入，消费很重要，拉动这个拉动那个的。
第三就是短期内，大面积、大幅度的提升做不到。其实就是用增收政策的条件，简单的取代了消费，消费的研究。各位没有好好的讨论这个问题，小孩也知道这个问题，口袋里面没有钱逛商店也是白逛。假如收入就这样了，促进消费怎么样。而不是说一些空话，谁都知道收入永远是最重要的。现在要说的是收入既定的情况下我们应该做什么。我们说的永远都正确，就撩在那里。为什么消费没有跟上？除了住房、医疗、就业保险等等一些几大取款机，其实还有其他的收入制约，就是还有很多服务业没有跟上去。大家知道服务业是什么，其实服务业就是把这些钱变成老百姓城乡居民实实在在的好日子，快乐指数上去，痛苦指数下来，我们就是干这个的。其实咱们是干什么？你不是增加收入吗？有了收入怎么办？我们就把每一分钱，都变成最好的。满足他的需要，就是整个服务业就是干这个的。没有谈生产型的服务业，因为7号文关于加快服务业的若干意见非常非常重要。生产型的服务业非常重要，生活型的服务业也是一样。其实服务业，特别是生活型的服务业，就是零售业，就是终端。我们就是把老百姓的钱变成好日子。我们现在的收入很快，但是消费没有这么快。有很多很多的原因，所以我们说零售业是干什么的？零售业就是转化剂。其实从整个国民经济的意义来说责任是重大的。大家觉得搞零售业，发改委整天开会，跟我们零售业有什么关系？我觉得恰恰是我们的服务业、零售业没有被重视，没有被真正的天然的功能发挥出来所导致的。结果中国大陆这么多年天天靠开会、下文件调整结构，结果老是不令人满意。今年上半年又没有完成预定的指标，工业过热的问题还是没有解决。而且重化工也很重，就是瞪着眼睛调不下来。我在想，如果把批发零售业，天生就是调结构的行业发挥出来就足够了。它的定单给谁不给谁？商人们最精明，睡觉都挣着一支眼，哪些商品要发给哪些人他都很清楚，结果我们不让商人发挥商人的作用。
如果离开了市场、离开了零售业是没有市场的。我们现在不是市场主导型的，这是不行的，这是没有结果的。所以中国现在为什么以开会职业的越来越多，中国需要的是职业开会家，是职业经理人。所以我今天就是接着讲一讲流通业到底是干什么的？
我们做出一个业绩，几年以后多少的销售额一下子就上来了，这个销售额是不以降低其他的地区的销售额的。所以我说流通是干什么的？具体说就是老百姓过日子，已经对你产生了强烈的依赖。
第二个就是调整结构，我们大的零售商已经事实上在这么做。现在有的在说，零售业与供应商之间的矛盾，大家对零售业有一些怨言，你用你的强势地位怎么怎么样，或者说商人的地位是非常低的，那是厂家说了算。现在掉过来了，现在是买方市场的一个情况。
比如说沃尔马今年又做了老大，中国谁是老大啊？都是垄断行业，都是老大。真正的指标是经不起推敲的。是靠垄断和非经济因素。如果要看相对的指标恐怕就很难看了。我们就是说，大的零售业发展到一定阶段，它的影响力是非常大的，沃尔马就是这样“买全球，卖全球”。咱们有一些企业就受不了了，但是已经很不错了。一旦转移到东南亚、印度，就很难这样了。但是中国的劳动力是有变化的。所以我想说，零售商在资源配置上的作用非常大。
还有就是零售商在空间上调整结构，时间上优化整个国民经济。你在网上敲我的名字，你可以查，整个国民经济的周转情况。几个钱不顶一个钱，所以说，我们考核一个企业，看它的相对指标还是真正的指标，而不是看你的规模多大。人家用一个钱一年周转10次，你一年周转两次，一年周转一次，你10个钱不抵一个钱。中国现在用工业思维还是不行的。中国要想有一个好的农业和工业，那么你就发展服务业吧。为什么7号文出来以后就是要靠生产型的服务业，我们现在下不了决心。所以这些都是需要改变的。也就是说，零售业的意义非常大，整个国民经济的流程，里面将来有很多指标，这个是国民经济运行的一部分，我们很少把这个工作，就是把整个国民经济捏到一块来进行分析。这个工作都是开创性的，就是由我们来尝试做，因为这几年有做其他指标的。我们提出的口号是，我们社科院要研究问题，上要顶天，下要着地。企业面对企业，我们也要脚踏实地，为企业办一些实事，好多大量的研究成果，你不能否定，但是往往是上不着天，下不着地。上不着天就是弄了一些不知道有什么用的结果，下不着地就是下面的企业不知道怎么做，说不上话，排不上队的情况还是有的。
比如说商业网点规划这个条例，早就运作多少年了，现在的大中小城市也要做规划。但是这个条例没有约束力，这就等于废纸吗？法制办这边就是排队排不上。就是一到具体问题上，重生产，轻流通又出来了。中国没有引起应有的重视，还得要做工作，要努力。说来说去，我们要树立信心，零售业、批发也确实非常的重要，我们确实要把我们的行业、企业做好，这个是非常重要的。
归入正题，关注你的流程。一定要在信息时代，依靠信息技术，把你的流程，在技术上已经不存在问题了。那么怎么样优化这个流程？那就是怎么样加快你的资金周转？这是一个非常重要的问题，当然如果我是百货店的老总，它的资金周转和我没有关系，其他的周转好了，那也是你的一个业绩。现在我们很少提可持续盈利的问题，其实这个是非常非常重要。其实在说什么核心竞争力、价值观，说得我也晕了，不知道说什么。很多的力，结果很多企业就是赔钱，你说怎么解释。当时我们经理人设计的时候，我说一定要把这个经理人的盈利能力放在最重要的位置。考查经理人就是要具备这个素质，那个素质，我说如果不把这个作为统领的话，结果就是一天到晚赔钱。一个企业也是这样，咱们是做零售业、商业的。这个可持续盈利，谁赚钱快，谁挣钱多。好好看看经济学常识都有，看看商业利润是怎么回事。马克斯讲得非常细致的。怎么样加快周转，精确的采购，科学的库存，科学的营销，然后把相对指标弄得好看起来。
我们评价一个企业就是，比如说销售指标、利润额。一般我们还是看利润率，刚才讲的每平米的销售额。每个员工每年的工作年效率，这就是销售指标、人均指标，这个就是利润率比利润额更重要。现在我们对这个方面注重得不够。现在我们的很多流程，我们的一些资金是占用的供应商的，资金问题好像不是很突出。其实不然，这是一个企业的基本功，这个功课，不管是什么业态，不管由谁来做，这个背后也有很多的硬指标。现在我们又拼规模，每年开的新店，销售额当然上去了。但是你的指标，现在到了饮鸩解渴的地步了，就是拼数量的阶段。现在如果我们不在周转上，我们的商业必须要注重周转，所以我们的老总好好弄几个人，你这几个商业指标究竟是改进了还是落后了？同等条件这就是钱。
所以我觉得做经济分析，资本周转几乎就没有人讨论。优化流程好像是解决了问题，我们就是在这些指标上不如人，所以我们的竞争力也就比较弱。所以这一门功课，只要你开店就得算这个帐，特别是是在信息时代，我们的技术是绝对OK的，不是问题的。所以我觉得做好这一门功课是非常重要的。
第二个功课就是服务。中国现在的零售业还比较好一些，服务还是比较到位。真正的服务业，普遍不讲服务，在中国是习以为常的东西。中国的服务业不是服务业，是专门给别人制造麻烦的。最近我写了一篇文章，其实这些垄断行业，天天喊口号，其实就是利用了社会的利益和人民的利益。我们现在一定要注重反垄断法。所以现在就是服务业不讲服务，在中国是有传统的，在零售业也是存在的。所以我就说，有很多细节，往往就是非常小的细节。第一个关注流程，第二个关注细节。确实细节就是商机。顾客的一个询问、报怨、一个举止都可能是我们需要改进的地方。北京现在搞了几个调研活动，我们要做这个事，那个事。我说你就动员你所有的员工，24小时根据不同年龄、不同性别、老人、小孩按不同的方式去研究，他们的问题很多都是商机。我也研究过很多店，第一个是没有，第二个是不知道，第三个是没有听说过。我们现在的产品科技含量已经很高了。有的时候顾客的知识都比你高，问很多知识你答不上来就很麻烦。所以我说零售业在高官和人民的面前都是平等的。
我去新加坡去看了一下，他们认为他们的服务业已经很不错了，但是他们的主管部门也查出了一些问题。于是新加坡提出一个顾客优先计划，就是怎么样改进每一个细节。其实这个在我们这里也是需要来认真研究的，特别是零售业，竞争已经非常激烈了。但是如果我们不脚踏实地的研究顾客，很多原创性的东西很难被发现。因此我们和很多商机就擦肩而过。应该说，最近我在国外看到一些消息，国外的竞争力已经非常激烈，但是他们非常想进入中国的市场。另外他们发现，中国市场从总量来说，总量很大，但是能赚钱的很少。淘到金的就是北京、上海、广州。绝大部分消费者在超市里面买的就是生活品，很多外资在研究，看上去很大，实际上在很小的市场上分到一杯羹，所以现在的外商在研究。比如说他们进入二三线城市可能会比较谨慎。外商进入大陆以后，他们之间的竞争会越来越激烈。回到今天说的，我们企业要生存，我们就要关注细节。我们弄那么几个人去研究这些问题，我们才能真正作出原创性的东西来，而不是老是跟在别人的后面爬行。
总之，我就希望我们重庆的中新城上城购物中心能够做得好上加好，能够交出一副好的答卷，给大家一个好的休闲场所。谢谢大家。
对话专场：品牌连锁与新商圈打造
主持人：听了宋先生的发言，我也发现自己根本不会说北京话。在宋先生的发言以后，我们将进入下面一个环节，我们将进入自由发言的时间。下面我们有请《零售世界》的主编高景远做我们大会的主持人。
主持人：大家下午好，我是《零售世界》主编高景远，话筒在我手边，接下来的时间由我的班底做发言。高新区经济局局长，上海友谊股份施戊子先生，商报信诚祝捷，还有我们重庆外婆桥餐饮有限公司董事长杜斌，还有就是EO咖啡重庆公司的经理。
7月份我们的事情比较多，来重庆的路上我们在交流一些实事新闻。我们这次论坛的主题是：品牌连锁经营与新商圈的打造，我想对于品牌连锁经营，我们在报纸和杂志上讨论的比较多。第一个我们的区域网，第二个就是零售业，第三个就是品牌连锁与人的对接，就是超市百货，以及一些大的连锁企业在一起发展。今天我们探索的是新商圈的打造，结合我们中新城上城的项目，今天上午以及下午，各位专家讲得比较透，在此我们围绕着我们今天的内容，就我们今天互动的主题给大家做一个简要的概括。先从施总开始。
施戊子：我是上海友谊股份有限公司的一个工作人员，今天到这个论坛，作为一个嘉宾，我想不用客套，讲一个实话。是购物中心搞到现在为止，确确实实搞了很长一段时间了。早上黄老师说了，成功的不多。刚才宋老师也说了，希望我们中新城上城能够为我们树立一个正面的样子出来，我觉得这个是大家都很盼望的。这个中间我想讲讲我的观点。从定位的角度来讲，我第一次到重庆来就参加我们的中新城上城的讨论会，我讲了一个定位的事情。第二次我去年也来过一次，讲过一个叫调整的问题。我想今天还是把我们的姿态放低一点，刚才宋老师讲了一些服务的问题，早上我们讨论了半天，就是我们怎么招商、又怎么确定新城市，怎么争第一啊等等，讲了一些这样的东西。我觉得从服务的角度，既然我们把这个地方定在奥体中心的边上，已经把楼和房子都建起来了。现在好好想一想，我的周边是哪些人，他们需要什么东西，需要什么样的商品，需要什么服务，把这些商品想好了，就和我们的供应商们一起联手起来。这样弄好以后，我们的购物中心就是正面的东西。我要说的就这些，谢谢！
主持人：谢谢施总。
薛先生：我是中新城上城项目从前期策划到招商的一个配合单位。我们本是立足在重庆的一个从事商业的一个顾问公司。在重庆这个城市，我们觉得重庆非常有意思，尤其是今天这个论坛，很适合大家去沟通这个内容。跟中国的一线城市对比的话，重庆还是有落后一些。但是从商业对比的话，重庆远远领先一线城市之列。随着重庆直辖和新特区的设定，重庆的人均可支配收入在高速成长的阶段下，购物中心如何去适应这个城市，或者说以一个什么样的面貌出现，在什么样的区位定位？包括今天与会的一些专家，包括行业的一些朋友们，都是蛮值得探讨的事情，我们要操作中新城上城这个项目的话，我们就是希望我们能够掌握这个城市的脉搏，就是在城市成长的过程中，找到城市需求的动因，去迎合或者适合这个趋势。我希望通过这个论坛，大家畅所欲言，把相同的、不同的一些意见讨论一下。谢谢。
汉博公司彭浩：今天开这个会，给我的压力也很大，因为大家都在说购物中心还没有什么成功的先例。因为购物中心目前在国内不是很成功的原因可能也是多方面的，一个就是本来这种物业形式和商业形式在国内目前也是刚刚起步。真正从全国锅各地，包括上海、北京、广东，这些比较发达的城市来说的话，也就是刚刚5到7年的时间。那么在这个过程当中，在操作这些购物中心的前期，操作前期的一些人员也是在摸索的阶段。不成功也有它的必然性，那么中新城上城这个项目来说，它的挑战也很大，一个是在非传统的商圈。这个也是徐总一再说明的，就是说有很多行业内的认识在注意它，关注它的很重要的原因。另外一个就是在一个大的背景下的购物中心，处于一个还没有发展成为一个很顺畅的时候，就受到了社会各方面置疑的阶段，我们在这样的条件下，内外都有置疑的情况下做这个项目，压力还是很大的。我觉得在这样一个综合的区域做这一个项目，这个商业中心，在这个位置做一个商业中心的话，应该说它的定位，它来做什么？作为一个商业中心、购物中心来说，在目前的阶段，在这个区域我们应该做什么购物中心？包括刚才讲的餐饮、娱乐在商务中心和购物中心的占的比例，包括现在在商圈当中比例的提升。这一点也是我们目前对自身的项目，中新城上城的一个定位，一个业态定位的调整，可能是跟其他的很多原有的一些商业中心、购物中心不太一样的地方。从我自己的理解来说，那么就中新城上城，应该可以称为一个以综合性商业作为主体，同时以服务业、休闲业、娱乐业作为主要的一个业态支撑的这么一个商业中心，而不是以传统的零售购物的作为商业中心。这一点可能是我们有信心在这个区域做这个项目，也是在这个区域做好这个项目的主要原因。下一步我们会做详细的见解。
主持人：下面请曾局谈谈，曾局对高新区的情况非常的熟悉，对中新城上城的定位和整体的布局也是非常的熟悉。曾局结合我们这个项目谈一下购物中心这个业态，你对这个业态的理解。
曾局：今天出现的频率比较过多。作为中新城上城项目，这个项目听了大半天，确实对这个项目有了深入的了解。也听了前面的专家、企业家对这个项目的看法，对整个购物中心的报告，确实收获很大。作为城上城项目，我认为确实是符合高新区管委会、区政府的发展规划，也符合市场的需求。因为我们这个区域有生活、工作，确实我们的辖区内没有一个生活性的附属设施，非常少，尽管我们有科研实验，但是这几年衰落了，在全市的名气没有这么大了。以前的科院美食街的名气已经没有这么大了。但是它有这么多的消费群体，消费能力，确实需要有这么一些场所，像我们的南方君临平时都是爆满。像区县的会议过来开会，都是在这里开，都是重庆来开，因为最近的就是高新区。高新区的环境还是非常不错的，所以说确实觉得，应该说中新城上城这个项目，下一步加大招商力度，按照已经确定的方式稳步推进，应该说是非常有前景的。
另外提一个建议，这个中新城上城，这个名称怎么取，我今天也在思考，也在和徐总探讨，我们也在请商务部一个公司在策划，我们也在着力打造。我自己作为一个公务员，也不是很专业，取了一个奥体休闲娱乐街，就是很传统的，商业部也认可。但是这个还是需要请专家给我们规划，装内容在里面。再一个名称怎么取，什么购物中心也好，商务中心也好，我觉得确实是应该有一个新意的、响亮的名字。
主持人：希望从曾局的角度着重突出来。
曾局：我们中新城上城新城市中心，我们重庆现在新规划的中央商务区就是在解放碑、江北城，现在是五大，现在有一些争六大、七大，下面有一些特色商业街，中央商务区、商业体系。但是我们在特色商业街和中央商务区之间我们能够有很大的跨度。所以说我们怎么来确定？当然我认为，因为现在这个中新城上城的体量比较大，30万方，据我了解应该是最大的一个集中区域，单体的商业设施是21万方，还有配套的酒店、写字间。解放碑、江北城作为中央商务区。但是我们这里和它能不能考虑，在规划的时候，我也和专家沟通，我们能不能考虑在奥体这个区域，像上午提到的，新城市中心的概念，和它平行，和中央商务区平行或次之一点点。确实奥体中心是不可复制的，重庆不可能再建一个奥体中心。所以这个是它有利的条件。
主持人：咱们台下的嘉宾可以就台上的嘉宾写成小字条给我。我们有请杜会长给我们发表意见。
杜华林：我们外婆桥餐饮是我们公司下属的一个品牌，我们总公司叫佳华投资公司，当然我们的投资也有酒店和餐饮业。听过专家的讨论以后，我想讨论的就是开发商跟经营者开发者共赢的一个问题。05年跟上一年的对比是增加了17%，当时我看了这些数据，结合我们本地的企业，其实每一个企业在03年-05年都开了很多的店，有自营店，也有加盟店。但是单店的销售收入和利润增加得不是很多。事实上，这几年，全国的能源上升，干副、肉食都在上升。反过来，他们都需要得到开发商更多的扶持，怎么样生存？怎么样共赢？我想这个可能是经营者更关心的问题。这个是我们必须去面对的具体的问题。我个人认为，每一个商场，每一个土地都是有价值的。只是说你是选择一个什么行业，什么方向。现在的定位是商业广场，里面肯定有很多很多的一些项目、产业在里面。现在在城上城主要是休闲业和娱乐业为主。我们把它作为两个商业中心中间的一个连接点，作为这样一个定位，我觉得是可行的。当然我也注意到旁边的一些广告，比如说百安居，专业市场的进入也是符合区位的定位。这个项目今后的走向可能是第一专业市场，第二大型的超市。站在餐饮业这个角度，肯定是占比较大的比例。而且餐饮进入你这个项目最大的优势是可以进入到你的高区，刚才看了你们的平面图，你们的餐饮娱乐业也是定位在高新区，高新区的带动，客人用餐的同时也可以带动你的人流，你的购物。所以现在大型的零售业，不管是美美、太平洋，都把餐饮当成一个重要的配套加以扶持。所以在这个项目当中，在新的项目当中它的重要性更大。但是给你租金的同时，但是地区一定不能控制，但是如果大面积的控制高新区，一定是有问题的。所以前期要把这个开业的时间考虑好。
作为我们重庆又有了这么大的一个商业项目，我觉得是肯定是非常高兴的。重庆会有更多的外地、本地的投资商做更多的商业项目，会带动重庆的商业繁荣。同时给我们的当地的商业金融者更多的空间。所以在这里我们肯定，我代表我们公司肯定也是支持这个项目，我们也会更加的关注这个项目。谢谢。
祝捷：我想站在媒体的角度谈一下新中心的问题。实际上新中心的诞生也是一个商圈的诞生。第一个有原有一个庞大居民的主体。我想这个是基本的条件。第二个条件是政策的拉动，还有一些相关配套的建设。比如说我们的奥体、新机场、我们的火车站，这些都可以给局部的板块带来很强的活力。那么它也可以成为一个新的商圈。但是分析这两种情况来说，都有新的问题。我们重庆遇到的问题都是比较现实的。我们五大商圈的业态结构都是雷同的。基本上是复制了一个一个解放碑。第一满足了部分区域的需要，但是遏制了跨区消费。这几年以来，观音桥商圈和解放碑商圈不断的打仗。五一黄金周的时候，解放碑商圈说我超过了观音桥商圈多少，十一黄金周的时候观音桥商圈又说我超过了解放碑商圈多少。实际上都是区域的商圈在打仗。一个新的商圈的建设，有一个问题就是居民收入不足，住户不足。很多人把经开称为税城。前面已经有人争第六商圈，有人争议第七商圈，我觉得这个中心给了我们非常大的一个启示，我觉得以后可能不是区域板块的竞争，而是业态的竞争。
我觉得重庆可能会成为我们一个新的商圈，根据我的分析，我觉得可能还是高新区。我觉得它具备了最基础的条件，就是它有庞大的群体。本身袁家岗这个板块是老居民，而且在城市有一定收入阶层的居民，这个没有形成商圈有客观的原因，就是原来的解放碑和杨家坪这个商圈竞争的关系。
第二个方面奥体经济、轻轨经济，包括会展经济，对商圈都是一个非常大的刺激。从这个来分析，无论是居民的数量还是素材上，我们最近看到了龙头寺的板块。所以我觉得今天能够跟大家和专家聚集在一起，我也是感到非常的高兴，我觉得也丰富了我们媒体在零售业的视角和视野。我希望把我们商圈的发展，一个城市新的中心的提法，让我们老百姓的更多的了解。我想就达到我们这次论坛的目的了。谢谢了。
主持人：谢谢祝总，祝总的观点就是最新的就是最好的，还是最有潜力的。
DO经理：很高兴能够在这边来进行交流。说一句实话，不是客套的话，我在这里的确是受益匪浅。在这边首先祝购物中心与零售业这个高峰商务洽谈圆满成功。第二个我希望能够和我们的总部进行联系，能够获得一个互盈的利益。谢谢大家。
主持人：刚才大家都亮出了自己的观点。我想问一下台下的嘉宾，对于我们台上的嘉宾有什么问题，可以给我递字条或者是提问。
问题1：我们从商品、商场到商圈，我们的商务中心到底是多业态、多物业的商圈，还是一个什么样的商圈？
施戊子：对于商圈的研究，对于重庆的研究是最多的。现在是五大商圈，六大商圈。其实讲商圈，我也是一个商家，我也研究商圈，商圈就是我在中间，然后画一个圆，然后大家在这里来买东西。但是我们台下这么多人，台上也这么多人。但是作为一个消费者也在想，我到底应该去哪个商圈买东西，我在观音桥商圈，买东西就到观音桥去。我在解放碑商圈就在解放碑买东西。他是怎么讲的呢？大家都说上海人精明，哪里便宜我到哪里去，哪里需要我的服务我到哪里去。哪里有香辣蟹的时候，解放碑有的时候，我开车到解放碑去。我建议徐总不要在商圈上弄一个什么样的商圈，一下子弄成一个什么商圈，也不是很容易的。政府有一些政策优势就可以弄成一个商圈。所以我不讲商圈，讲商圈没用。但是有一条必须要讲，周边有几十万人在周边生活，我们这个是购物中心，刚才有人建议建成商务中心。我建议，哪一天我们中新城上城成为一个邻里中心，成为老百姓聚一聚的中心，成为学生放学后放松的中心等等，这些东西不要赚钱，不要考虑每个人来多少钱一个门票。我商圈搞得不长，但是我发现一个现象，你老是想赚钱的时候就是不能赚钱，但是你考虑一些小事情的时候倒赚钱了。就是你为老百姓，为你周边的人贴心的细致的考虑了很多东西。不是比别人的项目多，但是他有几条考虑的和别人不一样，上海的孩子从两岁三岁开始要搞轮滑，西郊购物中心有这个条件，它专门搞这样一块地，免费提供场地。那么孩子就吵着要到这里来轮滑了，然后卖体育用品的生意就好了。滑累了怎么办？吃面条、喝咖啡的营业都起来了。本意是促销，但是它的东西是做服务上。孩子们星期六、星期天做什么？拉小提琴，学东西的很多，所以我建议我们的中新城上城多弄一点东西，多为老百姓弄多点东西，这个东西你考虑越多，你不要老考虑，谁到我这里花钱，考虑周边的人，或者是考虑重庆没有的东西。无形当中你就可以赚钱，就形成一个中心。说不定三年五年以后就真的成为一个中心。说不定三年以后就是无心插柳的结果。
主持人：施总说到一个需求，需求就是一个市场。
徐总：我告诉你，我们台上坐的薛总、徐总考虑了很多东西在里面。上午我们讲的就是刚才施总讲的就是抓到周边居民的需求。所以我们讲，为什么我们是一个新的生活方式中心？实际上我们就是充分去挖掘在生活当中，生活方式变化当中带来的很多关怀。带来情感等方方面面的关怀与需求，最大限度的去关怀他。去找到一个点，我觉得就是刚才施总讲的，就是站在居民的消费者的角度去感受，然后真正的贴心的去为他们服务，这个是我们做购物中心的一个理念，通过服务来不小心赚钱。
主持人：通过徐总的讲话，有人给薛总提出了一个问题。问题是“以中新城上城的现状，我们要做会所的东西，全新的东西，还是升级的东西？
薛总：就这个问题，我稍微做一个解答，就是蛮切合这个话题的。实际上中新城上城来讲的话，整个的商业、商务面积高达20几万方。有人提到，这个东西是新区域，还是新城市，升级的东西是区域还是升级城市，从这个方面来看。我们是从整个城市的需求的角度去考虑的。那么重庆的一个商业需求，在近几年的过程当中，有一个飞速的发展，重庆这个城市区别于北京、上海。重庆的时间短非常短。就重庆本地人的话，他很难告诉你一个确切的比例，比如说金字塔尖有多少，白领有多少。我们希望中新城上城变成一座24小时营业的不夜城。
随着新重庆的形成，随着外来人口的增加，口味的增加也是非常大。再一个重庆的心态是非常开放的。所以新的东西还是乐意接受的，现在在南滨路上，成都的餐饮做的很不错。以前在没有什么成功的。还有一个澳门兜捞，也通过在重庆的经营，也开多家店，而且南滨路店也开了，其实重庆人对餐饮、口味也是挺开放的。如果说我们要注意什么问题，一定要注意自己的特点，特点一定要非常的鲜明。第二点在选点的时候应该选到市场的糕点。比如说南滨路的主要商业区，比较亮的地方比较容易存活一些。我暂时只想到这一些。
主持人：大家还有问题吗？好，因为时间关系。计划也是5点半告一段落，我们通过研讨会交流相互的经验，我们也相信购物中心的明天会更美好，我们中新城上城的项目的明天会更美好。
